O aumento da inadimplência de condomínios já é percebido em muitos edifícios da Baixada Santista, segundo o Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista (Sicon). Mesmo sem números para exemplificar os graves impactos financeiros causados pelo coronavírus, a entidade observa no dia a dia o crescimento de relatos e as dificuldades dos administradores.
Sem dados ou pesquisa, a Reportagem ouviu o síndico de um prédio de 26 andares e 268 apartamentos, no Campo Grande, em Santos. Lá, para se ter uma ideia, a inadimplência saltou algo em torno de 125%. "Geralmente fica entre R$ 6 mil e R$ 8 mil. Chegou a R$ 24 mil e agora está em R$ 18 mil", disse José Augusto Junior.
De acordo com o presidente do Sicon, Rubens Moscatelli, nesse momento os administradores devem agir com bom senso e empatia. É uma questão delicada, pois, apesar da crise, você não pode beneficiar inadimplente, enquanto muitos outros condôminos se esforçam para honrar os compromissos.
"O gestor condominial não pode, sozinho, abolir ou deixar de cobrar os acréscimos legais (multas), independentemente da situação. É terrível, essa situação de desemprego e falta de arrecadação. É preciso ter muita parcimônia (cautela). Não pode deixar de receber, mas pode fazer acordo de parcelamento (dá exemplo)", explica.
O ideal seria a decisão passar por assembleia, mas, em tempos de pandemia, tal aglomeração deve ser evitada. A sugestão é uma reunião virtual entre os moradores ou conselheiros. "Lógico, tem que documentar toda a estratégia e caminhos adotados pelo condomínio".
Segundo Augusto Junior, os principais motivos do aumento da inadimplência no prédio são: perda de empregos, reduções salariais e falta de renda por conta da quarentena e o fechamento dos comércios. O mesmo cenário observado pelo Sicon.
O síndico também acredita que o código civil contribua para a inadimplência, pelo fato de a taxa máxima de multa aplicável ser de 2% ao mês. Para o gestor, quando se tem que escolher qual conta deixar de pagar, esse índice se torna um atrativo.
"Em contrapartida, você tem cartão de crédito, cheque especial, com uma taxa mensal de 14% para mais. Então, é lógico, nesse momento de crise, onde muitos autônomos não têm de onde tirar dinheiro, algumas contas vão deixar de ser pagas, como condomínio e IPTU", disse Augusto Junior.
O presidente do Sicon orienta uma redução de custos do condomínio e, se ainda faltar dinheiro, a utilização do fundo de reserva.
Moscatelli aponta, no entanto, que, ao final da crise esse caixa terá que ser reforçado, pois é fundamental para medidas emergenciais.
Mesmo com a redução de custos, os moradores passam mais tempo dentro dos imóveis, o que aumenta o gasto para o rateio, de água, luz e gás, por exemplo.
O síndico Augusto Junior entende que também deve existir um trabalho de conscientização para alertar sobre a necessidade de economizar para não impactar ainda mais os adimplentes com o condomínio.
O fundo reserva é uma taxa extra na arrecadação do condomínio e pode ser usado para saldar eventual despesa emergencial. A grande preocupação dos síndicos e administradores com a inadimplência, no entanto, gera uma dúvida: a cobrança deve ser mantida?
A advogada cível do Sicon, Renata da Costa Carvalho, apresenta dois cenários. O primeiro: “se o fundo de reserva não foi recentemente e encontra-se integralizado, uma das opções é suspendê-lo temporariamente”.
A segunda opção: “utilizá-lo para quitar eventuais dívidas do condomínio” para evitar que fique no vermelho.
“Essas decisões devem ser analisadas juntamente com o conselho e corpo jurídico do condomínio, devendo-se ainda, na primeira oportunidade, realizar prestação de contas em assembleia acerca da isenção ou utilização dos valores, sob a alegação de que o fundo de reserva tem caráter emergencial e as medidas são de emergência devido à pandemia”.
