Regras de condomínios e novo Código Civil podem limitar aluguel por aplicativos

A locação de apartamentos por meio de aplicativos de hospedagem é proibida, dependendo do que determinam as convenções coletivas dos condomínios. Isso porque muitos deles só permitem que os imóveis sejam usados para fins residenciais, enquanto há compreensão de que locações via Airbnb, Booking e Trivago, entre outros, configuram uso comercial. Esta é a razão de conflitos, que, às vezes, só são resolvidos na Justiça.

O síndico profissional Tiago Marsaioli afirmou que, de fato, os desentendimentos são comuns. “Existem pessoas que querem levar essa modalidade de aplicativos para prédios de natureza essencialmente residencial e as famílias que moram ali não estão tão acostumadas”.

Segundo ele, as desavenças vão além daquelas que envolvem imóveis de veraneio. Estes costumam receber hóspedes por semanas ou até meses, enquanto unidades destinadas aos aplicativos têm maior rotatividade.

“Imóveis de veraneio seguem sendo permitidos, mas eles têm de ter contorno residencial. A locação do Airbnb, das plataformas hoteleiras, é muito mais efêmera, rápida. Ela dura um, dois, três dias. Você pode, no mesmo apartamento, ter oito famílias no mesmo mês”, ressaltou, citando prejuízos causados pela constante alternância.

“Ela influencia em questões do condomínio. Entre elas, estão a segurança, custos e despesas excedentes”, apontou.

Diante disto, Marsaioli reiterou que tais plataformas só são permitidas se estiverem na convenção. “Os empreendimentos novos têm de nascer com a natureza da propriedade claramente definida. Então, quem quer comprar para fazer Airbnb tem de verificar isso no empreendimento quando ele está sendo construído. Agora, se já existe, há uma convenção. Neste caso, o único jeito de permitir a plataforma hoteleira seria fazer uma alteração de convenção de condomínio”.

No Senado Está em discussão, no Senado, um novo Código Civil, que pode restringir a oferta de residências em aplicativos de hospedagem de curta duração. O projeto determina que esse tipo de locação ocorra somente com autorização em assembleia ou convenção condominial. A proposta faz parte do Projeto de Lei 4/2025, de autoria do senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG).

A Tribuna procurou o Booking, pedindo um posicionamento sobre o tema. A empresa respondeu que monitora os debates regulatórios sobre aluguéis de curta temporada e que opera em conformidade com as legislações locais, mantendo diálogo com autoridades e demais partes interessadas.

O Airbnb também foi procurado e respondeu que acompanha as discussões sobre a proposta de atualização do Código Civil e tem um histórico de trabalho com governos de todo o mundo, inclusive no Brasil, para estabelecer boas políticas e compartilhar boas práticas. Porém, a empresa afirmou que “proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”.