“Condenações podem se tornar milionárias, trazendo desequilíbrio”, afirma advogado

Maurício Guimarães Cury, advogado do escritório Cury e Moure Simão Advogados (Alexsander Ferraz/AT)

Cada vez mais consumidores da Baixada Santista têm buscado a Justiça, entrando com ações contra construtoras e incorporadoras, alegando danos e defeitos construtivos em imóveis novos. Entretanto, este não é o problema do setor. O ponto-chave é que os diferentes entendimentos de magistrados criam um ambiente nebuloso e cercado de incertezas. Esta opinião é do advogado Maurício Guimarães Cury, do escritório Cury e Moure Simão Advogados, que vê como “injustas” muitas condenações, que podem “se tornar milionárias, trazendo enorme desequilíbrio”. Diante deste cenário, o que pode acontecer? Para ele, a enxurrada de ações, equívocos dos juízes e outros exageros podem desestimular as construtoras. “As regras precisam ser claras para que o empreendedor possa medir os riscos”.

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Nos últimos anos, aumentaram as ações judiciais contra construtoras e incorporadoras, especialmente por danos e defeitos construtivos que comprometem a estrutura, o acabamento ou o funcionamento do imóvel. Na Baixada Santista, esse tipo de processo também aumentou? Sim. Houve um aumento expressivo destas ações em todo o País, e na Baixada Santista não foi diferente. Dados oficiais da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) apontam que, apenas contra a Caixa e construtoras que atuam no programa Minha Casa, Minha Vida, especialmente na Faixa 1, são mais de 150 mil ações judiciais em curso.

Quando um morador encontra um problema em seu imóvel novo, até quanto tempo ele tem, por lei, para acionar a construtora ou incorporadora? O Código Civil fixa que este prazo é de dez anos a partir da expedição do habite-se, devendo o defeito construtivo surgir no prazo de cinco anos. Acontece que os tribunais, de maneira distorcida, acabam dando várias interpretações a respeito do início do prazo. Existem entendimentos do Poder Judiciário, por mais absurdo que isso possa parecer, que dizem que este período só se inicia a partir do surgimento do dano. Isso praticamente torna as ações judiciais imprescritíveis, o que é inadmissível no sistema jurídico. As regras do jogo precisam ser claras para que as empresas invistam e empreendam.

Nas ações, o que costuma acontecer quando o perito, embora engenheiro, não tem experiência direta com o mercado de incorporação? Este é outro problema sério e que causa muitas distorções e condenações injustas. Esse sintoma é ainda mais latente nas comarcas menores, onde os peritos judiciais, muitas vezes, não são especializados. O problema é que as perícias, por vezes, não distinguem defeitos construtivos de outras falhas. Hoje, os prédios residenciais e comerciais são modernos e dotados de muitos equipamentos, inclusive eletrônicos. Não é possível, considerar um mesmo prazo de garantia para a fundação de um prédio e para um produto, como alarmes. O prazo de garantia de uma porta de madeira não pode ser o mesmo da impermeabilização de lajes. Apesar disso, existem decisões que colocam tudo no “mesmo pacote” e condenam as incorporadoras e construtoras a indenizar os condomínios.

Diante disso, o que é o ideal? O ideal é separar os defeitos por categorias e demonstrar que muitos dos danos exigidos na ação judicial não estão cobertos pelo prazo previsto no Código Civil. É por isso que, nos últimos anos, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) vem editando regras, que fixam prazos razoáveis de duração de cada um dos produtos que formam uma edificação. Sempre que o Judiciário se aproxima dos técnicos, ele profere decisões mais justas.

Em muitos casos, a perícia não considera a falta de manutenção dos condomínios como causa dos danos. Isso é comum em processos da nossa região? Este é outro problema corriqueiro em ações desta natureza e que deixa de ser observado. Diversos síndicos e condomínios não se atentam para os manuais que são fornecidos pelas construtoras na entrega dos empreendimentos. Estes documentos traçam as obrigações que o condomínio e os proprietários devem ter com relação a vários aspectos do conjunto predial, como a lavagem periódica da fachada do edifício. Se o condomínio não faz, durante anos, qualquer manutenção na fachada, como pode exigir indenização por danos causados ali? As perícias muitas vezes relevam as faltas e o comportamento desidioso dos síndicos e acabam condenando construtoras e incorporadores. As condenações podem se tornar milionárias, trazendo enorme desequilíbrio para o setor.

Há quem fale em uma “judicialização predatória” de ações contra construtoras, especialmente em empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida. O que esse termo significa na prática? É a prática de se ajuizar um grande volume de ações com o objetivo de obter vantagens ilegais, ilícitas, indevidas. No caso dos empreendimentos da Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, este assunto vem sendo monitorado pela Caixa, construtoras e entidades que representam o setor. No monitoramento feito pela Cbic, estima-se que a Caixa e construtoras já foram condenadas em mais de R\$ 500 milhões. Os indícios de fraudes nestas ações são grandes. Em levantamento feito pelo conselho jurídico da Cbic, constatou-se que um responsável técnico assinou mais de 60 mil perícias. A maioria das ações não distingue danos construtivos de problemas decorrentes de falta de manutenção.

Como a Caixa, que atua como agente financeiro nesses projetos, entra nesse contexto de ações judiciais? Ela tem responsabilidade civil solidária com as construtoras. Portanto, a jurisprudência entende que o banco também responde pelas ações judiciais e condenações, na medida em que ele atua como agente executor de políticas públicas e não só como banco em obras do Minha Casa, Minha Vida. Além disso, a Caixa acaba tendo envolvimento operacional com a obra.

A judicialização excessiva pode desestimular novas construções populares em cidades como Santos, São Vicente e Praia Grande? Sim, sem dúvida. Particularmente, testemunhei algumas empresas encerrarem suas atividades pelo risco potencial destas ações. Nenhuma empresa pode ficar responsável pela construção de uma edificação eternamente. As regras do jogo precisam ser claras para que o empreendedor possa medir os seus riscos e empreender.