Tribuna Livre: O custo invisível da tributação imobiliária

(Pixabay)

A reforma tributária não representa apenas a substituição de tributos sobre o consumo. Ela inaugura uma nova lógica de fiscalização, controle patrimonial e cruzamento de dados, com impactos diretos no Direito Tributário, especialmente no que se refere aos imóveis, à renda imobiliária e ao planejamento patrimonial. A promulgação da Emenda Constitucional 132/2023 e a posterior regulamentação por leis complementares redesenharam a forma como o Estado enxerga o patrimônio do contribuinte. O discurso oficial é de simplificação e justiça fiscal. Na prática, abre-se um cenário de maior transparência — mas também de maior exposição e risco tributário para quem não se antecipa.

Um dos pontos mais sensíveis diz respeito à valoração dos imóveis. Tradicionalmente, diversos tributos utilizaram o valor venal cadastral, muitas vezes defasado em relação ao preço real. Com o avanço da integração de cadastros nacionais e o uso intensivo de tecnologia fiscal, cresce a tendência de que o Fisco passe a considerar o valor de mercado como referência econômica mais fiel à capacidade contributiva. Isso afeta diretamente as operações de compra e venda, planejamento sucessório e apuração de ganho de capital no Imposto de Renda. Um imóvel adquirido há anos por valor baixo, mas hoje altamente valorizado, pode gerar uma tributação muito mais elevada quando vendido.

Nesse contexto, ganha relevância a possibilidade de atualização do valor dos imóveis na declaração do Imposto de Renda, mediante pagamento de alíquota reduzida, prevista em legislações específicas recentes. Trata-se de uma oportunidade legítima de reorganização patrimonial, mas que exige cautela: ao optar pela atualização, o contribuinte assume restrições futuras, como o prazo mínimo para venda do bem sem nova tributação agravada.

Outro eixo central da reforma é o aperto fiscal sobre rendimentos imobiliários, especialmente aluguéis. A criação de cadastros imobiliários nacionais, com identificação única da matrícula vinculada ao CPF ou CNPJ do proprietário, fortalece a fiscalização da Receita. A omissão de rendimentos de locação torna-se agora muito mais facilmente detectável por cruzamento de dados.

O novo Direito Tributário que se desenha exige postura ativa. O tempo da informalidade, da omissão tolerada e da documentação incompleta está se encerrando. A reforma tributária não é, em si, boa ou ruim. Ela é um novo cenário, beneficiando quem se antecipa e penalizando quem reage apenas quando o problema já chegou. Revisar o Imposto de Renda, regularizar imóveis, declarar corretamente rendimentos e estruturar o planejamento patrimonial deixou de ser uma opção. Tornou-se uma estratégia de proteção jurídica e financeira.

*Aleksander Szpunar. Advogado especializado em regularização de imóveis e processos de usucapião