Tribuna Livre: Novos tributos sobre locação de imóveis

A Reforma Tributária chega com alterações importantes nas locações imobiliárias. Agora, novos tributos como o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado por estados e municípios, e a Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, incidem nas operações onerosas com bens móveis ou imóveis.

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Não é caso de bitributação, pois o Imposto de Renda tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade financeira, fruto do pagamento de aluguel. Em2026, teremos incidência desses novos tributos e pessoas físicas passarão a pagar o ISB e a CBS, porém, com requisitos materiais definidos: o primeiro atinge locadores que alugam mais de três imóveis.

Outro requisito exige que o valor anual das locações seja superior a R\$ 240 mil do exercício anterior ou, se superior a R\$ 288 mil, do mesmo exercício, ainda que fruto de uma única locação.

O locador, proprietário ou usufrutuário, arca com o Imposto de Renda e também com o IBS e o CBS. Locadores fora dessas hipóteses manterão apenas a obrigação com o IR.

O aumento da carga fiscal é certo, ainda com variáveis que podem alterar o valor final, com redutor previsto de 70% nas alíquotas sobre tais operações. Ficam fora desse cálculo valores relativos aos impostos e taxa condominial incidentes sobre o imóvel.

Até o momento, a carga das locações gire em torno de 9%, considerado o redutor acima citado e, ainda, redução nominal de R\$ 600,00 sobre o valor apurado.

A nova configuração terá alíquotas simbólicas até 2027 e incidirá de forma crescente até 2033.

Existem várias técnicas de fiscalização sobre tais operações, como a obrigação do inquilino de informar este pagamento sob pena de multa; base de dados com valor de referência dos bens; possível arbitramento de valor do locativo e multas consequentes e triangulação de informações cadastrais e bancárias.

Há possibilidade de arbitramento da base de cálculo, na evidência de fraude, técnica já admitida para impostos que tenham o valor do bem como base de apuração.

Também foram implementados o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que identificam o valor de referência dos imóveis para fins fiscais.

Pode-se atualizar contratos para que valores tributários sejam incorporados ao valor do locativo, repassados ao inquilino. A consulta com advogado e contador evita complicações.

*Sérgio Fernandes Marques. Advogado, diretor jurídico da Associação Comercial de Santos (ACS) e professor universitário