Limites de responsabilidade na compra de imóveis

(FreePik)

Recente decisão da 3ª Turma do STJ afastou a condenação da corretora e da empresa de pagamentos pelo atraso na entrega de um imóvel, delimitando a solidariedade nas relações de consumo. Trata-se de uma afirmação clara de que a responsabilização deve respeitar a função efetivamente desempenhada por cada agente e o nexo causal com o dano alegado.

O debate sobre a extensão da responsabilidade solidária no Código de Defesa do Consumidor, especialmente nos artigos 7º, parágrafo único, e 25, §1º, muitas vezes se perde em interpretações generalistas que confundem participação negocial com responsabilidade jurídica. A ministra Nancy Andrighi, relatora do Recurso Especial 2.155.898/SP, pontuou que a solidariedade não pode ser presumida, tampouco aplicada de forma automática e indistinta.

No caso, o TJ-SP havia condenado solidariamente a incorporadora, a corretora e a empresa de pagamentos à devolução de valores pagos por consumidores que não receberam o imóvel no prazo prometido. O STJ, porém, reconheceu que nem a corretora nem a empresa de pagamento possuíam qualquer vínculo com a execução da obra. Portanto, não havia como responsabilizá-las por um inadimplemento contratual que decorria apenas da incorporadora.

O Artigo 725 do Código Civil define a corretagem como uma atividade de aproximação entre as partes, cujo êxito independe da concretização do contrato principal. Já a empresa de pagamentos opera como um facilitador, sem ingerência sobre o objeto final do contrato. Cobrar dessas figuras por falhas alheias viola a lógica do sistema de responsabilidade civil e compromete a segurança jurídica nas relações contratuais.

A banalização da responsabilidade solidária compromete a análise do nexo causal e desvirtua a função de cada agente da cadeia de fornecimento. A decisão do STJ contribui significativamente para a coerência e previsibilidade das ações envolvendo o mercado imobiliário.

Mais do que proteger o consumidor, o que se espera do Judiciário é que preserve a integridade dos princípios que regem a responsabilidade civil, como a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a obrigação de reparar danos com base em conduta lesiva. Ampliar a responsabilidade sem fundamento fático e jurídico não fortalece o consumidor. Pelo contrário, fragiliza o sistema. A decisão é um marco interpretativo relevante.

Reforça que a solidariedade nas relações de consumo deve ter limites e um nexo claro. Afinal, sem conduta e sem culpa, não há como haver responsabilidade.

*Maria Fernanda Pires Pimenta. Advogada da área cível no Diamantino Advogados Associados