Onde investir: Fundos imobiliários na pandemia

Assim como as ações, os fundos imobiliários (FIs) sofreram com a derrocada da bolsa, onde também são negociados, devido à pandemia. Considerando as quedas iniciadas em 26 de fevereiro, curiosamente uma quarta-feira de cinzas, o Ibovespa, carteira que reúne 75 empresas, acumulava queda de 5,62% até a última quarta-feira. No mesmo período, o Ifix, o índice com 100 FIs, caiu 6,49%. 

Diz-se que os FIs são uma renda variável (rentabilidade não previsível, ao contrário da fixa) boa para conservadores porque, apesar de subirem menos que ações, caem menos. Mas o segmento de FIs vive agora um desafio como nunca visto. Esses fundos são donos de edifícios corporativos e instalações de shoppings, galpões logísticos, hotéis, universidades e agências bancárias. Todos esses tipos de inquilinos são mais ou menos impactados pela pandemia e a partir dela vão rever sua estrutura. 

Os shoppings sofrem agora por estarem fechados ou com movimento limitado. Já os prédios comerciais correm o risco de serem parcialmente desocupados, como empresas com grandes escritórios, seduzidas pelo home office. Já as agências já estavam na mira dos bancos que se digitalizam cada vez mais e os hotéis vivem o dilema dos shoppings, sob restrições. Algumas universidades poderão se expandir mais pelo tele-ensino, o que dispensa alugar milhares de salas. Bom mesmo para os galpões, que armazenam as mercadorias do e-commerce perto de grandes metrópoles ou centros regionais médios. Não há dúvida também que há uma boa perspectiva para alugar bons prédios para hospitais.

Por isso, a conclusão mais óbvia é que o FI virou mau negócio? Não, principalmente se o gestor for dos bons. Lembre-se que no Brasil os FIs são donos de uma pequena porção do setor imobiliário, o filé mignon. A maioria deles é proprietária de andares inteiros daquelas torres de vidro de alto padrão de São Paulo e Rio de Janeiro. Muita gente deve continuar no home office, mas os escritórios não vão desaparecer, segundo os próprios executivos das grandes companhias e gestores de imóveis. 

Portanto, os FIs têm muito a oferecer com uma diferença. Os que se destacarem frente ao novo normal vão gerar rentabilidade. Com tanta crise e insegurança, muita pechincha pode aparecer, valendo a pena se houver potencial de valorização.

Torre da Ana Costa

Se tem cotas do FI UBS BR Office (RECT11 na bolsa), olhe bem para o Edifício Parque Ana Costa, no 433 da avenida santista, pois uma pequena parte dele é seu. O RECT comprou o edifício por R$ 60 milhões. De acordo com fato relevante, ele está todo alugado para empresas como Modec, CPFL, Maersk e Caixa. A vacância zero. A cota custa R$ 100, pagando R$ 0,81 no último mês (rende 0,81%; veja explicação na última nota). Desde 26 de fevereiro até a última quarta, a cota caiu 2,58%.

Shoppings e galpões

Entre os FIs donos de shoppings, destacam-se HGBS11, MALL11, VISC11 e HSML11. De 26 de fevereiro até agora, suas cotas perderam 27%, 20%, 16% e 22%. No caso de quatro exemplos de FIs de galpões, SDIL11, BRCO11, LVBI11 e XPLG11, as respectivas variações da cota foram -2,8%, -5,9%, +0,3% e -1,9%. Resta saber se esses shoppings vão voltar com a força toda e se os galpões continuarão a crescer com o e-commerce. É uma questão de risco e que vai exigir paciência. 

Cota e dividendo

Tal como ação, o FI é negociado em bolsa e se ganha com a valorização da cota. Cada cota paga dividendo que vai para a conta do dono todo mês – se houver lucro, os FIs estão obrigados a distribuir 95% dele. Por exemplo, a cota do HGBS11, cotada a R$ 204,20, rendeu R$ 0,35 (para 100 cotas investidas, serão R$ 35 recebidos no mês). Veja a proporção do dividendo sobre a cota (0,35/204,20x100), neste caso, de 0,17% – quase empata com 0,177% do CDI. Mas jamais se guie só por esse indicador.