'Os recursos são suficientes para dar escala ao Minha Casa, Minha Vida', afirma Ely Wertheim

Ely Wertheim, presidente executivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) (Alexsander Ferraz/AT)

O presidente executivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Ely Wertheim, esteve no Grupo Tribuna no último dia 25, quarta-feira. No encontro, foram debatidos investimentos no setor e as expectativas para o mercado imobiliário. Após a reunião, Wertheim comentou em entrevista os pontos centrais da agenda do setor. Em tom crítico, ele destacou a recente medida provisória que tributa investimentos antes isentos e alertou: “Taxar estes investimentos é tirar dinheiro da produção imobiliária. É uma medida ruim, que não é inteligente nem do ponto de vista da arrecadação”.

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A medida provisória, que estabeleceu a alíquota de 5% de Imposto de Renda para LCI e CRI (respectivamente letra de crédito e certificado de recebíveis imobiliários), vai impactar o setor imobiliário em que nível? Vai impactar bastante. A LCI é um dos principais instrumentos de captação de recursos para financiar a produção imobiliária. Ela foi criada com isenção justamente para competir com outras aplicações, como o CDI (referência da renda fixa). Taxar esse investimento reduz sua atratividade. Com menos investidores, cai o volume de recursos disponíveis para a produção. Ou seja, você arrecada 5% sobre um terço do que arrecadaria, porque muita gente vai sair desses papéis. Isso é ruim para o setor e ruim para a arrecadação pública.

Qual o volume de recursos que a LCI e o CRI movimentam por ano no setor? Cerca de R\$ 200 bilhões por ano. E a LCI, especificamente, é o veículo que mais investe na produção imobiliária. Portanto, estamos falando de uma perda significativa num momento em que o setor já enfrenta dificuldades para captar recursos.

Como a LCI e a CRI funcionam na prática para o setor imobiliário? Os bancos emitem os papéis e os clientes os compram como forma de investimento. Esse dinheiro, então, é canalizado para financiar construtoras que estão tocando empreendimentos. Em média, 70% do valor captado vai direto para a produção.

Com essa nova alíquota, existe outra fonte de recursos que deve ser mais procurada? As principais fontes de funding ainda são a caderneta de poupança e o FGTS, que juntos respondem por 65%. Os outros 35% vêm de LCI, CRI e fundos imobiliários. O problema é que estamos perdendo uma fonte importante de maneira injustificada.

O governo criou uma nova faixa no programa Minha Casa, Minha Vida para famílias com renda entre R\$ 8 mil e R\$ 12 mil. Há recursos para que ela avance? Sim, e isso é positivo. O recurso virá do fundo do pré-sal, uma inovação do Ministério das Cidades. É um dinheiro novo, que não vem nem da poupança, nem do FGTS. A previsão é destinar R\$ 15 bilhões este ano, podendo chegar a R\$ 30 bilhões anuais. Estamos trabalhando para que esse modelo se torne perene.

Quantas moradias devem ser financiadas nessa nova faixa? Ainda não temos um número exato. Mas o importante é que os recursos existem e são suficientes para dar escala ao programa.

A Selic está em 15%, mas os financiamentos habitacionais estão com taxa até 12%. Quem pretende comprar imóvel poderá ser atingido pela alta da Selic? A taxa do financiamento está abaixo da Selic, o que significa taxa de juros real negativa. No Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, os juros ficam entre 4,5% e 8% ao ano. Ou seja, vale mais a pena financiar do que usar recursos próprios. E existe portabilidade: se a taxa cair, o mutuário pode migrar para uma menor.

Qual público mais sente os efeitos da taxa de juros alta? Principalmente as famílias que não se enquadram nas faixas de subsídio. Mas, mesmo para essas, a taxa do financiamento ainda é competitiva frente ao retorno de aplicações financeiras.

São Paulo tem registrado o crescimento de edifícios muito altos e apartamentos pequenos. O que explica esse fenômeno? A legislação incentiva, mas a principal razão é a demanda. O jovem de hoje não quer o imóvel definitivo, ele quer um “test drive da vida”. Morar onde quer, com quem quer, perto do trabalho. Apartamentos pequenos e bem localizados atendem esse público.

Esse movimento impulsiona o mercado de locação? Sem dúvida. Muitos investidores compram para alugar. É vantajoso para quem quer morar bem sem imobilizar capital e também para quem quer retorno com locação. Isso tem estimulado bastante o segmento.

Aliás, alguns influenciadores de finanças sugerem que é melhor pagar aluguel do que comprar. Isso incentiva o investimento em imóveis para locação? Com certeza. Se o jovem prefere alugar, alguém precisa comprar para alugar para ele. Então, muitos investidores compram para renda. Isso movimenta o mercado de forma indireta.

Há risco de o rombo nas contas públicas federais afetar o crédito imobiliário? Não há risco de faltar crédito, mas o custo dele pode aumentar. A taxa de juros alta é reflexo da desorganização fiscal. Culpar o Banco Central é como culpar o termômetro pela febre. O problema é estrutural.

Como está a inadimplência no setor? Muito baixa. Hoje está em 0,9% ao ano, o menor índice dos últimos 30 anos. A casa própria tem um valor simbólico e patrimonial muito forte para o brasileiro. Ele se esforça ao máximo para não perder o imóvel.

O que explica esse índice baixo? Além do valor cultural, temos uma situação de pleno emprego. E, após a pandemia, a valorização da casa própria cresceu muito. As pessoas viram que ter um imóvel próprio é segurança.

As Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) não “vingaram” como esperado. Por quê? Faltou uma regulamentação mais clara e uma estrutura de mercado mais consolidada. O potencial existe, mas ainda não foi aproveitado como poderia. (A LIG é um papel nos moldes da LCI, mas é considerada mais segura em caso de falência do emissor).

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) se tornaram relevantes para o setor? Sim. Eles têm atraído muitos investidores e contribuído para financiar parte da produção. Mas ainda representam uma parcela menor do que a LCI. (Os FIIs compram imóveis e distribuem o lucro da locação aos investidores por meio de uma renda mensal).

As mudanças demográficas, com famílias menores, solteiros e idosos sozinhos, impactaram o setor da habitação? Sim. Houve uma transformação no perfil dos imóveis. Hoje se constrói pensando em casais sem filhos, idosos, estudantes, público LGBTQIA+. Isso exigiu uma mudança nas plantas e nas estratégias das imobiliárias.

O setor conseguiu se adaptar a essas novas demandas? Rápido. O mercado imobiliário entende bem o que o consumidor quer. Se o público quer estúdios, é isso que vai ser construído. O mercado não impõe produto, ele responde à demanda.