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Caixa e Banco Central em Brasília: compulsório será reduzido aos poucos, estimulando os empréstimos (Antônio Molina//Fotoarena/Estadão Conteúdo)

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O mercado imobiliário não deve enfrentar falta de dinheiro para financiamentos neste ano, mesmo com a fuga da caderneta de poupança e o uso exagerado de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), segundo especialistas ouvidos por A Tribuna.

Para os entrevistados, o ano será marcado pela adaptação dos bancos às mudanças no crédito anunciadas pelo Governo Federal no fim de 2025 e pela redução da taxa de juros elevada, barateando o crédito.

Na avaliação do consultor econômico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), Celso Petrucci, o financiamento imobiliário em 2025 teve desempenho acima do esperado, apesar dos juros elevados. “Não existe no nosso radar nenhuma tendência que indique que 2026 seja menor em fontes de financiamento”.

Segundo ele, o principal desafio não é a quantidade de dinheiro, mas o custo do crédito.

Entre as mudanças, Petrucci cita a atualização do valor máximo do imóvel enquadrado no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que passou de R\$ 1,5 milhão para R\$ 2,25 milhões, permitindo acesso a taxas limitadas para um número maior de operações.

A expectativa da CBIC é que este ano funcione como um período de teste para a consolidação dessas novas regras e para a forma como os bancos irão operá-las.

Com a limitação de recursos do FGTS e os saques da caderneta de poupança, outras fontes de financiamento imobiliário ganharam espaço, como LCI, LIG e CRI, além do uso do Fundo Social do Pré-Sal na Faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida.

Crédito ainda caro

O economista Luciano Simões explica que o encarecimento do crédito é intensificado em um ambiente de taxa Selic elevada (15% ao ano).

Segundo ele, a migração para outras fontes de financiamento busca fundings (origem do dinheiro que vai para a habitação, como FGTS, poupança e bancos) eficientes e alinhados ao risco de mercado. “Mas esses não oferecem custo tão baixo quanto a poupança, que funcionava como um subsídio implícito”, diz.

Simões explica que o custo do dinheiro, em qualquer modalidade de captação, tende a refletir a Selic como referência, especialmente em contratos longos. Portanto, instrumentos de renda fixa precisam oferecer rentabilidade acima da taxa de juros para atrair capital.

“O resultado é que o custo do crédito imobiliário, a taxa efetiva para o mutuário, tende a subir, mesmo com competição”, afirma ele.

Bancos devem ampliar exigências

O economista Luciano Simões acredita que haverá dinheiro para o financiamento, mas que, além do custo maior, surgirão critérios mais rigorosos, especialmente fora dos segmentos de baixo risco. “A Selic em 15% continua a ser um freio ao custo do crédito para mutuários, especialmente na faixa de renda média e baixa”, explica.

Simões acrescenta que o episódio recente do Banco Master mostrou que o regulador pode ser mais rigoroso com instituições que assumem riscos excessivos ou práticas de captação agressivas. “Isso reduz o espaço de crédito fácil e barato”, diz.

Apesar desse cenário mais restritivo, a expectativa da Cbic é de que o mercado registre maior disponibilidade de recursos e taxas mais atrativas, acompanhando a projeção de queda da Selic. “Isso deve ser positivo tanto para as pessoas físicas quanto para as empresas, com custo de dinheiro mais baixo e maior oferta de crédito”, afirma Petrucci.

Na avaliação do Sindicato da Construção Civil de São Paulo (Sinduscon-SP), o ritmo de saques da poupança poderá diminuir e os juros recuarem. Segundo o diretor regional, Lucas Teixeira, a expectativa é de que a taxa Selic se aproxime de 12,5% ao ano. “Assim, a situação volta ao normal”, afirma.

Sobre 2025, Teixeira conta que houve dificuldades pontuais na liberação de crédito entre o início e o meio do ano, mas que a situação se normalizou rapidamente. “Alguns bancos tiveram alguma dificuldade, mas a situação se normalizou rapidamente, e as taxas aumentaram muito, puxadas pelo aumento da Selic, o que diminui a procura de financiamento”, resume.

Orçamento do Minha Casa, Minha Vida mantém patamar

Procurada por A Tribuna, a Caixa esclareceu que o orçamento para financiamentos no programa Minha Casa, Minha Vida segue no mesmo patamar do ano passado.

Em relação aos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com a mudança na regra do compulsório promovida pelo Banco Central (veja o quadro), a perspectiva é de que o orçamento seja superior ao de 2025, conforme o banco. Em dezembro, as modalidades de financiamento com recursos do SBPE tinham saldo devedor atualizado pela TR e cobram juros a partir de 10,99% ao ano, com prazo de pagamento em até 420 meses.

A Caixa destacou que, para a classe média, o aumento dos recursos do SBPE e a criação da modalidade Minha Casa, Minha Vida - Classe Média (Faixa 4) “representam incentivos significativos para a aquisição da casa própria”.

Novo modelo de financiamento

Atualmente, 65% dos recursos da poupança captados pelos bancos precisam ser direcionados ao crédito imobiliário, enquanto 15% estão livres para operações mais rentáveis e 20% ficam retidos no Banco Central como depósito compulsório.

Com as mudanças dessas regras em outubro, haverá um direcionamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para maximizar a poupança como fonte de financiamento. Segundo o governo, na medida em que mais valores são depositados em poupança, mais crédito será disponibilizado para financiamento imobiliário.

Após período de transição, que começa neste ano, acabarão os depósitos compulsórios no BC referentes a esse tipo de aplicação e o direcionamento obrigatório de 65% da captação da poupança.

O total dos recursos depositados na caderneta de poupança passará a ser referência para o volume de dinheiro que os bancos devem destinar ao crédito habitacional.

Quando o novo modelo estiver plenamente implementado, em janeiro de 2027, se um banco captar, por exemplo, R\$ 1 milhão e direcionar integralmente esse montante para financiamento imobiliário, ela poderá usar a mesma quantia captada na poupança, que tem custo mais baixo, para aplicações livres por um período predeterminado.

Conforme o governo, o novo modelo aumenta a competição, pois incorpora os depósitos interfinanceiros imobiliários ao direcionamento, o que permite que instituições que não captam poupança também concedam crédito habitacional em condições equivalentes às demais.

Durante a transição, o volume dos compulsórios será reduzido para 15% e os 5% serão aplicados no novo regime.

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