Zona intermediária de Santos atrai construtoras; entenda

(Alexsander Ferraz/AT)

Ela não fica na orla, mas representa uma oportunidade de investimentos para a construção civil. A zona intermediária de Santos, entre a antiga linha do trem (atual VLT) e a região central, composta pelo Marapé, Vila Belmiro, Campo Grande, Encruzilhada, Estuário, Jabaquara, Macuco, Vila Hayden e Vila Mathias, desponta como uma saída para a parcela da população que ainda quer morar em Santos, mas não pode optar por lançamentos a até três quadras da praia.

Segundo a Prefeitura, há 11 empreendimentos imobiliários em análise para a Zona Intermediária (entre 2024 e o último 31 de maio). Além disso, no ano passado, foram aprovados quatro projetos – três com alvará de construção e dois com carta de habitação. Já neste ano, são oito autorizados – cinco com alvará de construção e nenhum ainda com carta de habitação.

“Eu acho que é uma tendência mista. Há várias construtoras que estão migrando dessa zona intermediária, como Marapé, Macuco, indo para a área nobre da cidade, como Vila Rica, a 3, 4 quadras da praia. E outras construtoras estão começando a ir para essa zona intermediária”, afirma o sócio-diretor da Engeplus Construtora e Incorporadora, Roberto Luiz Barroso Filho.

Ele destaca o Marapé, Campo Grande e Macuco, especialmente o último. “Os imóveis são bem mais acessíveis, têm um preço bem mais em conta, ficam em áreas com infraestrutura grande, como supermercados, linhas de ônibus, VLT, escolas”, afirma Barroso Filho.

“Esses imóveis conseguem acomodar bem, principalmente, aquelas pessoas que estavam mudando de Santos para cidades vizinhas, como São Vicente, Praia Grande e até a periferia de Guarujá por causa do preço do metro quadrado”, afirma. Os valores ficam entre R\$ 15 mil e R\$ 16 mil nas áreas mais nobres, contra entre R\$ 9 mil e R\$ 11 mil na zona intermediária.

O presidente da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), Mateus Teixeira, acredita que todos os bairros da zona intermediária apresentam boas oportunidades para investimentos.

“Vale destacar o projeto de grande impacto previsto para a região: o novo shopping center, na confluência das avenidas Pinheiro Machado e Bernardino de Campos que deve funcionar como importante vetor de desenvolvimento, contribuindo para a valorização e dinamização do mercado imobiliário no entorno”.

(Vanessa Rodrigues/Arquivo AT)

Faixas 3 e 4 do Minha Casa, Minha Vida O presidente da Assecob, Mateus Teixeira (foto), explica que a diferença pode chegar a 30%, quando comparados os preços do metro quadrado dos bairros da orla e da zona intermediária. “A tendência é que essa região (a intermediária) receba um número crescente de novos empreendimentos, especialmente voltados à classe média, incluindo unidades compatíveis com as faixas 3 e 4 do programa Minha Casa, Minha Vida”, aponta.

Para ele, a zona intermediária tem se consolidado como uma opção atrativa para famílias de renda média e para quem busca empreendimentos econômicos. “No entanto, também já existem projetos com infraestrutura de clube e unidades de metragens maiores, o que demonstra a diversidade de público e o potencial de valorização da área”. Teixeira cita, ainda, que o atual Plano Diretor prevê algumas flexibilizações importantes, como a possibilidade de construções sem vagas de garagem, desde que os empreendimentos estejam localizados ao longo do eixo do VLT. “Essa medida visa justamente estimular o adensamento urbano em áreas bem servidas de transporte público”, complementa.

(Alexsander Ferraz/AT)

Perfil da renda varia de sete a dez salários mínimos O sócio-diretor da Engeplus, Roberto Luiz Barroso Filho, acredita que as faixas salariais que se beneficiariam de imóveis na zona intermediária de Santos estão, em média, em torno de R\$ 8 mil - entre sete e dez salários mínimos.

“É uma área que tem um futuro bem grande, embora exista esse vaivém das construtoras, algumas migrando para alto padrão e outras indo para médio padrão. Mas eu acho uma tendência crescente”, afirma.

O presidente do Conselho Deliberativo da Assecob, Ricardo Beschizza, lembra que o ciclo de uma construção dura de quatro a cinco anos, entre comprar um terreno, especificar o produto, aprovar, construir e vender, dependendo do tamanho da obra, sendo que cada terreno tem sua especificidade.

"Você não vai fazer um prédio de quatro apartamentos por andar nessa zona intermediária. O mercado ali realmente é um público de menos recursos”, diz Beschizza.

Para ele, o financiamento é fundamental para esse tipo de imóvel, porque as famílias não têm o valor total do apartamento para poder comprar à vista. “Ou financia da forma que a construtora propõe, ou financia com a instituição bancária. Hoje, o grande parceiro dessa faixa de renda é a Caixa”.

Beschizza, que é proprietário da Besmon Empreendimentos Imobiliários, acrescenta que o panorama econômico do País, com juros altos, também influencia o mercado.

“Havia uma situação favorável para se fazer um empreendimento com financiamento baseado no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e você hoje talvez não consiga porque esses recursos estão começando a ficar difíceis”, finaliza.