Prédios de médio e alto padrões atraem interesse em Santos, no litoral de São Paulo; José Menino é destaque

Edifício em construção no José Menino: no alto padrão, comprador paga mais para ter “vistas mais livres” (Alexsander Ferraz/AT)

O mercado de imóveis de médio e alto padrões em Santos , no litoral de São Paulo, deve passar por um novo boom em breve, segundo o diretor da R3 Real Estate, Stephano Lopes. Para ele, após a Ponta da Praia ser considerada um novo polo para edificações que atendem essa demanda, o José Menino desponta como uma boa oportunidade.

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Conforme Lopes, essa tendência repete o que ocorreu com o extremo leste da Cidade há pouco mais de uma década.

“É um bairro (José Menino) que vai crescer bastante também, por conta da proximidade com a praia e do preço dos terrenos ser mais em conta do que outras regiões”, diz.

“A dificuldade do incorporador, hoje, é fechar contas com o preço que o proprietário pede nesse terreno. Existe uma escassez de terrenos, mas vejo ainda algumas áreas para poder crescer”, afirma.

Lopes lembra que a Ponta da Praia já chegou a valores de metragem quadrada comparáveis ao Gonzaga e Boqueirão, historicamente concentradores de imóveis de médio e alto padrão.

Preferências Segundo Lopes, a preferência é por apartamentos de dois dormitórios (entre 75 e 100 metros quadrados) e de três dormitórios (de 100 metros quadrados e, no caso do alto padrão, até 230 metros quadrados). Há ainda os de quatro dormitórios, que podem chegar a até 500 metros quadrados.

“Os valores variam na faixa de R\$ 15 mil a R\$ 30 mil o preço médio de metro quadrado, dependendo do projeto, da localização e dos diferenciais do empreendimento”, completa Lopes.

Ele reforça que a preferência da clientela por imóveis com vista livre para o mar movimenta o ritmo de venda das unidades de alto padrão.

“Em um prédio de 30 andares, por exemplo, de R\$ 15 mil o metro quadrado, do 15º andar para baixo, esse valor diminuiu um pouco. E do 15º para cima, esse valor vai aumentando. Quanto mais a construtora sobe, melhor é o resultado financeiro dela, porque os clientes querem vistas mais livres e pagam mais caro por isso. Considerando-se um prédio de alto padrão, usualmente ele vende de cima para baixo. Primeiro são vendidas as unidades mais altas e depois as mais baixas. O cliente de alto padrão não está preocupado com o preço”.

Modalidade em expansão Com 110 corretores e quatro anos e meio de mercado, a R3 Real Estate aposta na expansão do mercado imobiliário. Segundo o diretor da empresa, Stephano Lopes, o modo de tratar com o cliente, seja ele comprador ou vendedor, é um diferencial que tem agradado.

“Fazemos os principais lançamentos da Cidade, mostrando bons resultados nos últimos anos. A corretagem é uma profissão muito próspera, porque lida com o maior bem que o ser humano tem, que é o imóvel. E trabalhar esses imóveis é uma responsabilidade muito grande”, afirma ele.

Além dos imóveis novos, os usados e para locação têm gerado bons negócios. “Antes, os negócios fechados eram 70% de lançamentos e 30% os imóveis usados. Hoje, o usado compõe 60% do nosso faturamento, com 40% os lançamentos. Tivemos um crescimento muito grande em 2025, mesmo com o mercado difícil, porque a gente consolidou a equipe, cada vez mais madura e funcionando de forma coordenada”.

Lopes acrescenta que uma outra modalidade de negócio tem ganhado força nos últimos tempos: a comercialização de imóveis para empreendimentos comerciais. Ele cita unidades do Burger King no Boqueirão e no Gonzaga, em Santos, além de uma unidade do Pão de Açúcar Minuto, também no Gonzaga, como exemplo desse tipo de negócio.

“Você precisa ter muita credibilidade para isso, para falar com uma autoridade para o cliente que ele está realizando um bom negócio, mostrando os diferenciais do produto que ele está comprando, nunca desvalorizando o imóvel, mas sempre buscando o preço de mercado”.

Segmento de estúdios Para o filho que irá cursar uma universidade em Santos ou como base de apoio para eventuais visitas à praia, os imóveis tipo estúdio ganharam atratividade, segundo o diretor da R3 Real Estate, Stephano Lopes. Conforme ele, a tendência tem agradado uma parcela cada vez maior de clientes.

“Empreendimentos com esse tipo de imóvel não foram lançados por um bom tempo. Mas, nos últimos anos, alguns projetos nessa linha foram bem sucedidos”, completa ele.

Lopes também destaca os prédios no estilo retrofit (edifícios antigos modernizados) como boa alternativa de moradia e investimento.

“Santos tem um potencial gigante para retrofit, porque há prédios antigos excelentes. A grande vantagem que o cliente tem na hora de comprar o retrofit é pagar o preço de metro quadrado mais em conta do que em um prédio novo, com uma metragem excelente, e a planta retrofitada fica moderna”.

Varanda e garagem Para imóveis novos, itens como varanda gourmet e vagas de garagem são inegociáveis, alerta Lopes. “Os prédios mais antigos têm menos vagas de garagem. Os novos hoje a gente fala no alto padrão de 200 metros para cima com pelo menos três vagas”.

Lopes diz que os imóveis de alto padrão são procurados pelos casais com filhos pequenos, indo para a linha do segundo ou terceiro imóvel. Já os de médio padrão atendem casais jovens, sem filhos, recém-casados e investidores que buscam rentabilizar com aluguel.