Alta demanda por imóveis exige novos espaços em Santos; saiba mais

Com falta de espaço nas áreas valorizadas, Plano Diretor tenta direcionar expansão para outros bairros (Alexsander Ferraz/ Arquivo AT)

Com preço do metro quadrado cada vez mais caro e pouco espaço para lançamentos imobiliários, os apartamentos mais desejados pelo mercado superam com facilidade a marca de R\$ 1 milhão. Por isso, autoridades, construtores e profissionais enfrentam o desafio de desenvolver novas áreas para atender a demanda santista por imóveis.

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Segundo a Prefeitura, no ano passado foram aprovados 20 projetos arquitetônicos com mais de dez pavimentos. Entretanto, nem sempre após a autorização o lançamento acaba sendo feito de imediato, pois depende das condições do mercado, como financiamento, valorização e demanda.

O ritmo da construção também depende de um planejamento a longo prazo de um projeto, que pode levar de três a cinco anos, entre a aquisição do terreno e a comercialização das unidades.

“A gente vive numa ilha, temos a escassez do terrenos, e uma política habitacional focada na verticalização e no adensamento. Essa otimização do território e da sua infraestrutura é o que permite, por exemplo, a gente ter na Área Continental, um grande território preservado”, afirma o secretário de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Sustentabilidade, Glaucus Farinello.

(Reprodução)

Segundo ele, o mercado acaba buscando as áreas mais valorizadas para lançamentos – o que torna Santos um cidade de padrão construtivo e preço mais elevados. Tal situação gerou, em 2018, alterações na política urbana, tanto no Plano Diretor quanto na Lei de Uso e Ocupação do Solo, para direcionar o olhar da construção civil para outras áreas da Cidade.

“Foram criados dispositivos para estimular a construção civil a também produzir habitação nessas outras áreas, que estão com infraestrutura, muitas vezes, ociosa, como no caso do Centro”, diz Farinello.

Ele cita o Alegra Centro, que visa investimentos na área central e que oferece benefícios para estimular a construção civil. “Quem quer empreender habitação não paga ITBI, não paga IPTU nas obras (três anos), e o primeiro comprador desses apartamentos também não paga o ITBI e o IPTU por cinco anos”, diz.

Uma das áreas para expandir o mercado é o Valongo, que receberá um empreendimento com 1 mil moradias, “Se a gente hoje está vislumbrando um cenário com 1.088 apartamentos no Valongo, significa a gente ter, a médio prazo, 3 mil a 4 mil moradores na região circulando, fortalecendo um novo comércio, trazendo segurança pública, desenvolvimento das vias públicas”, ressalta Farinello.

Vila Gilda Na última visita a Santos, para a assinatura do edital para licitação do túnel Santos-Guarujá, o presidente Lula demonstrou espanto com a presença de palafitas na região, prometendo um “bem bolado” com o governador Tarcísio de Freitas (Republicanos) para esse problema habitacional.

Segundo o prefeito de Santos, Rogério Santos (Republicanos), resolver a questão das palafitas é uma das prioridades de sua gestão. “Já entregamos 1.318 unidades (Tancredo Neves e Santos R2 - R3) e temos outras 1.410 em execução, além de 264 conveniadas. Somadas a isso estão 1.374 unidades em projeto e outras 400 aprovadas no Minha Casa, Minha Vida.

Segundo ele, um desses exemplos de sinergia é o Parque Palafitas, com a construção de 60 unidades sustentáveis, algumas sobre o espelho d’água, em uma área de mil metros quadrados no Dique da Vila Gilda. Segundo o Censo 2022, a Vila Gilda tem 3.088 moradias e 7.353 habitantes.

Contra a escassez, vários terrenos são reunidos Diretor regional do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP), Lucas Muniz Elias Teixeira vê na escassez de terrenos em Santos um desafio extra para o setor: a aquisição de diversos imóveis vizinhos para viabilizar um grande empreendimento, por exemplo.

“Você acaba tendo que comprar várias casas ou até prédios. Já vi caso de comprar prédios de nove andares e demoli-lo para fazer um prédio maior. Porque é bem complicado. Dependendo da região, há lotes de 200, 300 metros quadrados. Você acaba tendo que, para fazer um terreno de 1,2 mil m2, comprar quatro, cinco casas”.

O secretário de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Sustentabilidade de Santos, Glaucus Farinello, entende esse tipo de situação como normal. “É natural que tenha essa dificuldade e, para isso, a gente começa a mostrar outras áreas da Cidade que têm infraestrutura e que podem também receber novos empreendimentos. Então eu enxergo isso como bem natural da dinâmica urbana”.

Altura Farinello afirma, ainda, que existe um limite para a altura dos empreendimentos em construção, de 150 metros, até por conta da rota dos voos para a Base Aérea de Santos, em Guarujá, algo que evitaria um fenômeno como o de Balneário Camboriú (SC), onde alguns imóveis a chegam a quase 300 metros de altura (100 andares, considerando pé direito de três metros de altura).

“Nós temos uma restrição de gabarito que Camboriú não tem. Na Zona Leste (de Santos), o máximo que a gente pode atingir é 150 metros, altura a que os empreendimentos da Ponta da Praia, e alguns outros ali próximos ao José Menino estão chegando”.

Para Teixeira, a parte de Santos de Santos em que se pode construir “já está construída”. “Hoje a gente tem bastante restrição por causa da Aeronáutica, que limita a altura máxima dos prédios. Você acaba tendo uma limitação grande por causa disso”. Conforme ele, por causa das restrições, há um desenvolvimento maior de lançamento ente o Canal 5 e a Ponta da Praia e entre o Canal 2 e São Vicente. “São as áreas que você tem menos restrição de altura”.