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Sábado

11 de Julho de 2020

Relação entre locadores e inquilinos depende da boa fé

Conflitos durante a pandemia pode dificultar renovações de contratos e prejudicar os envolvidos

A relação entre proprietários de imóveis e inquilinos parece nunca ter sido colocada à prova como nesta pandemia de coronavírus, com a crise econômica ocasionada pela doença. Para passar sem conflitos e animosidades, a solução é agir com boa fé. O advogado Marcelo Vallejo Marsaioli resume: “Não tem como ambos os lados passarem isentos pela pandemia. Quando entenderem que vão ter prejuízo, será bem mais fácil”.

Segundo ele, as partes devem fazer de tudo para evitar que as discussões cheguem à Justiça. “O brasileiro tem como característica marcante ser sanguíneo e um pouco mais explosivo. Não vai enxergar friamente (a decisão judicial) e vai levar para o lado pessoal”.

Ele conta já ter ouvido relatos de que o locador acionado na Justiça, e obrigado a reduzir o valor do aluguel, vai esperar a renovação para aumentar e repor suas perdas. 

Portanto, os impactos do momento podem ser agravar no futuro. No caso de um comércio, com a perda de um ponto onde se investiu e se consolidou o nome;já o proprietário, pode deixar escapar um bom inquilino. 

O mesmo ocorre no aluguel residencial: ambos têm a perder. Porém, neste caso, Marsaioli vê o inquilino mais fragilizado durante a negociação, uma vez que a manutenção da moradia é fundamental.

Soluções

O advogado ressalta que a renegociação é possível e garantida pelo Artigo 18 da Lei do Inquilinato. As partes podem manter conversas constantes e atualizar as condições. Ele ressalta, porém, que é importante registrar tudo e que uma troca de e-mails é o suficiente para produzir provas sobre determinado acordo. 

“O locador inteligente é pró-ativo, não deve esperar o estrangulamento (financeiro) do empresário (no caso do comércio). Ele deve se adiantar e já ofertar uma renegociação. Se propor 30% de desconto, por exemplo, pode evitar um pedido de 50%. Aí me dizem: ele (inquilino) pode não pedir nada. Você vai jogar com a sorte?”. 

Ele informa que a Justiça já tem decisões em primeira e segunda instâncias sobre o tema, que reduzem o valor normalmente cobrado. O advogado explica, no entanto, que os magistrados sempre buscam um equilíbrio entre as partes, por exemplo, não adianta o inquilino reivindicar isenção total, pois vai prejudicar o locador com despesas como: condomínio, IPTU, água, luz.

Caução

Marsaioli sugere utilizar o dinheiro da caução para renegociar a dívida sem causar tanto prejuízo às partes. Em geral equivalente ao valor de três aluguéis, é um adiantamento pago no momento da locação, como garantia, assim como o fiador e o seguro aluguel.

Ao contrário do que muitos pensam, o dinheiro não é do locador, mas do inquilino, explica o advogado. “Fica à disposição para uso do locador para emergências do dia a dia no imóvel, como um vazamento”.

O uso da caução para cobrir os valores do aluguel, neste momento atípico, pode garantir mais tranquilidade às partes. “Deve ser notificado por e-mail ao locador. A sugestão também pode partir do dono do imóvel”.

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