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À esquerda, o prédio em Santos e, à direita, o edifício de Praia Grande que estão com atraso na entrega (Arquivo pessoal)

Compradores de dois empreendimentos residenciais no litoral de São Paulo, um em Santos e outro em Praia Grande, relatam atrasos na entrega dos apartamentos, cobrança de valores não previstos e falta de informações claras por parte das construtoras. Diante da situação, muitos moradores afirmam enfrentar dificuldades financeiras, pagar aluguel e encargos do imóvel ao mesmo tempo e convivem com a incerteza sobre quando receberão as chaves.

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No caso de Praia Grande, compradores do Condomínio Brisa do Mar 6, no bairro Vila Sônia, relatam que a previsão de entrega do prédio era março de 2025, com prazo de tolerância de 180 dias encerrado em setembro do mesmo ano, sem que as unidades fossem entregues. Em Santos, pessoas que compraram unidades do edifício KZ Santos, no bairro Jabaquara, afirmam que o prazo contratual, já considerando a carência, venceu em dezembro de 2025, sem vistoria ou conclusão das obras do prédio.

Diante desse cenário, o advogado Maurício Guimarães Cury, sócio do escritório Cury e Moure Simão Advogados e especializado em direito imobiliário, explica que, de forma geral, quando há atraso na entrega do imóvel, os compradores têm direitos que podem ser exigidos judicialmente. Segundo ele, “os adquirentes, via de regra, nestes casos têm o direito ao recebimento de indenização por danos materiais e danos morais”.

Mas Cury ressalta que esses direitos devem ser buscados “através da propositura de ação judicial”. De acordo com ele, após o término do prazo contratual e do prazo de tolerância, os efeitos jurídicos do atraso passam a existir automaticamente.

“A partir do término do prazo de tolerância, diversos direitos são gerados aos adquirentes de imóveis em construção, na medida em que os efeitos da mora serão gerados automaticamente em desfavor da construtora ou incorporadora”, explica.

Sobre a cobrança de valores após o atraso, o advogado faz uma distinção entre parcelas do contrato e os chamados juros de obra. De acordo com ele, “as parcelas fixadas no contrato para quitação do preço da unidade adquirida devem ser pagas integralmente pelos adquirentes”.

No entanto, em relação aos juros de obra, o entendimento é diferente. “A cobrança já se torna ilegal dentro do prazo de tolerância”, afirma. Segundo Cury, “a construtora ou incorporadora que está atrasada com a entrega da obra, mesmo dentro do prazo de tolerância, não deve cobrar dos adquirentes juros de obra”.

Quando essa cobrança continua mesmo após o vencimento do prazo, o advogado orienta cautela. Ele recomenda que o comprador notifique extrajudicialmente a empresa para tentar cessar a cobrança. “Se a ilegalidade não cessar, o adquirente deve contratar advogado especializado e ingressar com ação judicial para fazer cessar a cobrança e pedir a devolução, em dobro, dos valores exigidos ilegalmente”, afirma.

Suspensão de pagamentos: cuidado

Cury também alerta que não é recomendável que o comprador deixe de pagar valores por conta própria. O advogado explica que o ideal é buscar medidas judiciais adequadas e obter decisão que autorize a suspensão dos pagamentos, evitando riscos como cobrança judicial ou negativação do nome.

Em situações em que os compradores relatam que o empreendimento aparece como praticamente concluído, mas sem vistoria, assembleia ou entrega das chaves, o advogado afirma que isso pode gerar responsabilização. Segundo ele, “informações divergentes, falsas ou imprecisas podem gerar responsabilidade civil para a construtora ou incorporadora”. Nesses casos, a orientação é que os compradores se organizem e ingressem com ação de produção de provas, com o objetivo de “constatar o estágio atual da obra”.

Indenização

Quando o atraso gera prejuízo financeiro, como a necessidade de pagar aluguel e encargos do imóvel ao mesmo tempo, Cury afirma que é possível buscar indenização. “A indenização por danos materiais é inquestionável”, diz. Em relação aos danos morais, ele explica que o entendimento da Justiça depende da gravidade do atraso. Segundo o advogado, atrasos pequenos tendem a ser considerados mero aborrecimento, mas “se o atraso na entrega da obra for expressivo ou a obra ficar paralisada por tempo razoável ou de forma definitiva, o adquirente terá direito ao recebimento de indenização por danos morais”.

Sobre empreendimentos financiados pela Caixa, o advogado esclarece que o simples fato de o banco financiar a obra não gera, automaticamente, sua responsabilidade. No entanto, ele ressalta que, nos contratos do Minha Casa Minha Vida, a atuação da Caixa costuma ser mais ampla.

“Normalmente a Caixa atua como operadora do programa, gestora dos recursos públicos, fiscaliza a execução da obra e possui relevante papel na execução do empreendimento”, afirma. Nesses casos, segundo o advogado, a Caixa pode responder civilmente por eventual atraso, desde que isso seja comprovado em juízo.

Rescisão do contrato

Cury explica ainda que a rescisão do contrato não é automática em casos de atraso. “Os contratos, via de regra, são irrevogáveis e irretratáveis”, diz. A rescisão com devolução de valores só é juridicamente viável em hipóteses de atraso substancial ou paralisação da obra por longo período. Para quem opta por permanecer com o contrato, o advogado afirma que é possível exigir judicialmente multa, abatimento ou compensação financeira pelo período de atraso.

Em relação à falta de comunicação clara, respostas padronizadas e ausência de cronograma, o advogado afirma que essa postura pode ser questionada judicialmente. Segundo ele, a relação entre comprador e construtora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que assegura esses direitos aos compradores.

Por fim, Maurício Guimarães Cury orienta que o primeiro passo do comprador é reunir a documentação. “O primeiro documento que o adquirente deve ter em mãos é o contrato assinado com a construtora ou incorporadora”, afirma. Com o contrato, ele recomenda procurar um advogado especializado para conhecer os direitos e adotar as medidas judiciais cabíveis.

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CONSUMIDOR 

Prédios em Santos e Praia Grande têm entrega atrasada em mais de dois meses; moradores podem pedir indenização

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