Imóvel usado de alto padrão atrai negócios

A parceria entre os corretores de imóveis Gabi Capelace e Jefferson Salvino uniu duas forças do mercado em Santos. Com 500 imóveis em sua carteira interna (conjunto de propriedades administradas e comercializadas diretamente e com exclusividade), segundo eles, a projeção para 2026 é surfar em um mercado com tendência de expansão: o de imóveis usados de médio e alto padrão.

Para Gabi, esse tipo de comércio de imóveis não para na Cidade e consegue driblar até algumas adversidades, como a taxa Selic de 15%. “No mercado de usados, o foco é o cliente com necessidades imediatas a curto prazo. Se aumenta a família, e o apartamento é pequeno, existe a necessidade de mudar. Precisa resolver essa necessidade logo. Não importa o cenário econômico do País, ele vai fazer negócio”, afirma.

Ela conta que, embora atuem em outras cidades da Baixada Santista, Santos ainda é o carro-chefe. “Do José Menino à Ponta da Praia, é nosso foco”, explica Jeff, como é conhecido, complementando Gabi. “A proximidade com a praia é um parâmetro até de valorização do imóvel, se mais próximo da praia ou em frente a ela. A pessoa sabe que tende a valorizar mais, diferentemente do apartamento na Avenida Afonso Pena, a cinco ou seis quadras da orla”, afirma.

Segundo ele, a permuta tem se mostrado um recurso interessante na compra e venda de imóveis, chegando a representar 35% dos negócios fechados. “Ela veio para acelerar a aquisição. Porque quem está fazendo, hoje, a maioria dos casos de compra é o upgrade. Então, a maioria está procurando um imóvel maior”.

“Até mesmo quando o proprietário não fala de permuta, a gente estimula, porque a gente sabe que dá certo. Esse proprietário que não tem interesse em pegar a permuta, pega para vender, porque é mais fácil vender um imóvel de R\$ 2 milhões, por exemplo, do que um de R\$ 5 milhões”, diz.

Milhões de reais Jeff estima que, em um prazo de três anos, o preço médio de venda de um imóvel de alto padrão em Santos ficará entre R\$ 4 milhões e R\$ 6 milhões. “As metragens favoritas seriam de três suítes, entre 130 e 150 metros quadrados; imóveis menores, de 80 a 200 metros quadrados; e maiores, entre 250 e 500 metros quadrados”.

Segundo seus cálculos, o valor médio do metro quadrado dos imóveis novos em Santos está em R\$ 16 mil. Já os mais antigos, incluindo os “retrofitados” (antigos revitalizados), chegam a R\$ 12,5 mil.

Estratégia Gabi Capelace conta que a imobiliária possui cinco corretores ao todo, além de uma retaguarda jurídica e financeira. O segredo do modelo que chama de “imobiliária-boutique” é a empatia criada com as pessoas que os procuram. “É a escuta ativa. Falar menos e escutar mais. Ter essa empatia, a sensibilidade, de prestar atenção no que o cliente está falando, no que ele está pedindo. E muitas vezes o cliente não sabe o que ele quer. Nesse momento, é necessário ter a expertise de orientar, “pegar pela mão”, se necessário”. A sociedade, que tem um ano e meio, colocou juntos corretores com histórias parecidas e que se conheceram quando trabalharam em outra empresa. “Nossa transição de carreira, infância e tal, é muito parecida.

A gente veio de uma família muito simples, muito humilde. Nosso modelo de negócio veio dessa ideia de menos volume e mais qualidade”.

Comprador pede garagem e varanda A corretora Gabi Capelace afirma que alguns elementos, como vagas de garagem e a varanda gourmet ainda são bons atrativos.

“Diferentemente do mercado de São Paulo, que tem o estúdio sem vaga e vende e aluga com facilidade, aqui em Santos, quando não tem vaga, é um empecilho. Não é que não vai vender, mas não tem tanta liquidez quanto um imóvel que tem a sua garagem pronta. As pessoas valorizam mais, sim, a vaga demarcada”.

Ela aposta que Praia Grande e Guarujá terão destaque no mercado de imóveis usados de alto padrão. “Praia Grande tem um potencial enorme.

Eu acredito que nos próximos anos vai ter essa virada de chave, tanto para Guarujá quanto para Praia Grande, e Guarujá principalmente por conta do túnel imerso Santos-Guarujá. Eu acredito que Guarujá, assim, em breve, vai dar uma destravada”.