Terrenos caros e escassos desafiam expansão imobiliária em Santos

"Resumindo, o mercado continua vendendo, mas com pequena queda em relação ao primeiro semestre”, diz Roberto (Vanessa Rodrigues/AT)

Nos últimos meses, o cenário econômico do País recebeu golpes, como a alta da taxa básica de juros, hoje em 15%, e o tarifaço imposto pelos Estados Unidos a parte dos produtos brasileiros. Soma-se a isto a instabilidade política, que passou pelo julgamento do ex-presidente Jair Bolsonaro (PL) e tudo que cercou o tema.

Os efeitos desta conjuntura começam a ser sentidos, sobretudo na construção civil. Uma das consequências mais claras é citada pelo sócio-diretor da construtora e incorporadora Engeplus, Roberto Luiz Barroso Filho. “As vendas continuam, mas não tão aquecidas como no primeiro semestre”. Apesar disso, o executivo acredita que o cenário pode melhorar, principalmente em 2026, com uma eventual redução da Selic.

Na entrevista a seguir, ele não fala somente sobre o cenário geral, mas também sobre temas locais, inclusive sobre desafios em Santos, onde “os terrenos estão escassos e absurdamente caros”.

Como estão as vendas de imóveis novos neste ano? Percebe um esfriamento no mercado ou um aquecimento? Começamos a sentir os efeitos da alta de juros e, principalmente, da instabilidade que o País vive. A condenação do (ex-presidente da República) Jair Bolsonaro, o tarifaço do (presidente norte-americano) Donald Trump, além da alta de juros impactaram um pouco o nosso mercado. As vendas continuam, mas não tão aquecidas como no primeiro semestre. Resumindo, o mercado continua vendendo, mas com pequena queda em relação ao primeiro semestre.

Um dos pontos que você cita é a Selic, que está em 15%. Qual é o peso dela especificamente? Ela é muito prejudicial para quem compra um imóvel e financia, principalmente unidades de baixa renda. Hoje, o comprador está pagando 12% em média ao mês. Além disso, essa taxa de 15% vira 19% ou 20% para o empresário e para o construtor que vão tomar dinheiro emprestado dos bancos. Isso inibe o investimento no crescimento da construção. Uma taxa de 20% ao ano é quase proibitiva, quase impraticável.

O mercado financeiro prevê que a Selic cairá de 15% para 12,5% até o fim de 2026. Diante do que acaba de dizer, esta eventual redução vai melhorar os negócios? Com certeza. Com a taxa de juros diminuindo, a perspectiva do mercado melhora muito para 2026. A gente só não pode esquecer que, ano que vem, é um ano de eleição. Então, também será um ano de apreensão. Mas a perspectiva com baixa de juros sempre é positiva. Acredito que o mercado vai dar um respiro, inclusive quando passar toda a turbulência política.

Você cita os financiamentos para compradores. Neste sentido, atualmente, qual é a alternativa de pagamento mais procurada pelos compradores de imóveis? Santos tem uma peculiaridade: aqui, muitos financiam por conta própria em 100, 120, 140 meses. Isso não existe muito em outras cidades do Brasil. Mas, normalmente, as pessoas preferem financiar com a construtora. No final do empreendimento, quando termina a obra, eles decidem se vão procurar um banco para pagar o saldo devedor ou se vão continuar pagando para o construtor. Alguns prosseguem e outros preferem o banco. Hoje, o banco é mais vantajoso, porque é um pouco mais barato.

Mas isso se vê também na compra de imóveis mais econômicos? Nestes, 80% a 90% são financiados direto pela Caixa Econômica Federal, porque o governo subsidia os juros, que acabam sendo de até 10% no Minha Casa, Minha Vida.

Que tipo de imóveis são mais procurados atualmente? Olha, Santos tem um mercado muito eclético. Por exemplo, teve um lançamento de estúdio que vendeu praticamente todo no lançamento. Mas os imóveis mais vendidos são os de dois dormitórios, seguindo logo o de três dormitórios.

E como fica isto no médio e alto padrão? O que é levado em consideração por este público? Primeiro, a localização. Ele procura imóveis até duas ou três quadras da praia, de preferência com vista para o mar. Além disso, são locais com uma área de lazer muito boa, com salão de festas, piscina, sauna, etc. Isso é fundamental hoje, assim como ter varanda gourmet.

Também começam a pesar na balança locais com pontos de carregamento de bateria de carro elétrico? Hoje, as pessoas que vão comprar imóvel querem estações deste tipo. E mais: querem captação de energia solar e tecnologia nos imóveis. Tomadas USB, portas com fechaduras digitais…

Sabe-se que Santos tem pouco espaço para construir. Sendo assim, para qual área da cidade os construtores têm espaço para avançar? Os terrenos estão escassos em Santos e absurdamente caros. Nós ainda temos alguns espaços na Ponta da Praia, que é o bairro com o maior crescimento na cidade. Ainda temos bastante espaço no Campo Grande e no Marapé, mas são áreas mais populares do que, por exemplo, Gonzaga, Boqueirão, Aparecida e Embaré.

Esta diferença entre os bairros muda o formato quanto à estrutura dos imóveis? Marapé e Campo Grande são áreas mais simples. Ali, tem de mudar o perfil do imóvel, que vai ser mais simples, com acabamento mais simples. Além disso, as unidades ficam mais compactas. Então, saímos um pouco do padrão médio e alto para um mais baixo.

E quanto ao Centro? Ele é uma boa oportunidade para imóvel econômico. Acredito que o Centro vai começar a ser ocupado, por exemplo, na Avenida São Francisco e na Rua Bittencourt.

Quais transformações o túnel Santos-Guarujá deve causar para o setor imobiliário da região na próxima década? A expectativa do túnel é muito grande. Eu acho que a população da Baixada Santista inteira vai se beneficiar, principalmente a de Guarujá. Aliás, eu acredito muito no desenvolvimento do Guarujá. A cidade precisa, urgentemente, rever a Lei de Uso e Ocupação do Solo e repensar o potencial construtivo, para que o Guarujá se prepare para receber esse benefício maior.