Preços de imóveis na Baixada Santista têm ajustes por escassez de terrenos e custo de fundações

À frente da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob) desde 2023, Mateus Teixeira vem acompanhando um período de transformações no mercado imobiliário, marcado pelo aumento dos custos de produção, juros elevados e dificuldades para contratar mão de obra qualificada. Agora, ele faz um balanço da sua gestão, que termina no fim do ano, e analisa as oportunidades e os desafios do setor na região.

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Em 2023, ao assumir a presidência da Assecob, quais eram as principais demandas e desafios do setor na Baixada Santista? O que mudou desde então?

Assumimos a presidência da Assecob em janeiro de 2023, em um período de grandes transformações no mercado imobiliário, ainda sob os efeitos da pandemia. Naquele momento, as empresas precisavam se adaptar a novas demandas das famílias, especialmente em relação ao home office, à reorganização dos espaços e às mudanças nos hábitos de moradia. Desde então, o setor continuou enfrentando desafios relacionados aos custos de produção, à segurança jurídica, à disponibilidade de mão de obra e às condições de financiamento. Esse cenário reforça a importância da atuação institucional da Assecob na defesa dos interesses das empresas e na construção de um ambiente mais favorável ao desenvolvimento da construção regional.

Quais pautas avançaram e quais ainda ficaram pendentes nesse período?

Entre as principais preocupações do setor estão a insegurança jurídica, os impactos da reforma tributária e a escassez de mão de obra. São questões que afetam diretamente o planejamento dos empreendimentos, a previsibilidade dos investimentos e a capacidade das empresas de manter o ritmo de produção. A complexidade desses temas exige diálogo permanente entre o setor produtivo e o poder público, além de soluções que considerem as particularidades da atividade imobiliária.

Como o diálogo com as prefeituras, o Governo do Estado e outras instituições evoluiu ao longo desse período? Houve avanços em questões como licenciamento, aprovação de projetos, infraestrutura ou legislação urbanística?

A Assecob participa de diversos conselhos municipais, contribuindo para o debate de temas relacionados ao desenvolvimento urbano e à construção civil. A aproximação entre a iniciativa privada e o poder público é essencial para construir soluções que conciliem desenvolvimento econômico, planejamento urbano e qualidade de vida. Já os processos de aprovação de projetos vêm sendo aprimorados pelas administrações municipais, embora ainda haja espaço para avançar na eficiência e na previsibilidade dos procedimentos. A simplificação de etapas, a clareza das exigências e a segurança na interpretação das normas são aspectos importantes para reduzir incertezas e permitir que os empreendimentos sejam desenvolvidos com maior planejamento.

Como o senhor avalia a evolução do mercado imobiliário e da construção civil da Baixada Santista nos últimos anos?

O mercado regional tem apresentado evolução ao longo dos últimos anos, impulsionado pelas características da região e pela procura por imóveis. Ao mesmo tempo, existem desafios que influenciam diretamente a viabilidade dos empreendimentos, como as condições geotécnicas do solo, que tornam as fundações mais complexas e onerosas, a escassez de terrenos e as limitações territoriais para a expansão urbana. Esses fatores contribuem para elevar os custos de produção e os preços dos imóveis. Apesar dessas particularidades, a região mantém atratividade para moradores e investidores.

Quais cidades da região apresentam hoje as melhores oportunidades para empreendimentos?

Santos, Praia Grande e Bertioga, com destaque para a Riviera de São Lourenço, estão entre os principais polos de crescimento da Baixada Santista. As demais cidades da região também apresentam oportunidades, com projetos destinados a diferentes públicos, desde imóveis de alto padrão até empreendimentos voltados à habitação de interesse social. Essa diversidade demonstra que o desenvolvimento imobiliário regional não depende de um único segmento, mas da capacidade de atender às necessidades habitacionais e às condições econômicas de cada município.

O mercado regional está conseguindo atender à demanda?

No primeiro semestre, o ritmo de lançamentos foi um pouco menor, em um cenário influenciado por fatores como a Copa do Mundo e as eleições. Ainda assim, a demanda permanece elevada, e há novos empreendimentos em fase de desenvolvimento ou aprovação. Em Santos, o debate sobre a verticalização precisa considerar as características territoriais da cidade e as transformações no perfil das famílias. Com espaço limitado para expansão, a construção de edifícios é fundamental para atender a diferentes configurações familiares, incluindo pessoas que vivem sozinhas e casais que constituem ou reorganizam suas famílias. Além disso, os projetos atuais incorporam soluções para melhorar a iluminação e a ventilação naturais, reter e reaproveitar água da chuva, utilizar energia solar nas áreas comuns e oferecer estruturas de lazer e conveniência.

Quais segmentos devem concentrar a maior demanda nos próximos anos?

Em Santos, uma parcela importante da procura está associada à moradia principal e ao investimento imobiliário, especialmente pela possibilidade de geração de renda com a locação. Já o mercado de segunda residência apresenta maior relevância em outras cidades da região.

Os imóveis ficaram mais caros nos últimos anos. Até que ponto o custo dos terrenos, dos materiais, da mão de obra e das exigências dos projetos limita a oferta a preços acessíveis?

Todos esses fatores pressionam o preço final dos imóveis. As características do solo e a necessidade de fundações mais complexas acrescentam uma particularidade importante a essa equação, especialmente em municípios com maior adensamento urbano e pouca disponibilidade de áreas para construir. Esse conjunto de custos limita a capacidade de oferecer unidades a preços mais acessíveis, principalmente quando o poder de compra das famílias não acompanha a evolução das despesas de produção. Por isso, ampliar o acesso à moradia exige atenção não apenas às condições de financiamento, mas também aos fatores que impactam a viabilidade dos empreendimentos desde a aquisição do terreno até a conclusão da obra.

Quais fatores econômicos mais preocupam hoje as construtoras?

Os juros elevados afetam as condições de financiamento e a capacidade de compra das famílias, enquanto o aumento dos custos interfere diretamente na viabilidade econômica dos empreendimentos. São elementos que precisam ser considerados desde o planejamento inicial até a comercialização das unidades. A insegurança jurídica acrescenta outra dificuldade, pois reduz a previsibilidade necessária para investimentos de longo prazo. Regras claras, estabilidade regulatória e condições econômicas mais previsíveis são fundamentais para estimular novos investimentos, ampliar a oferta e preservar a capacidade de geração de empregos.

O crédito imobiliário disponível hoje é suficiente para sustentar o mercado?

Em Santos, muitas construtoras e incorporadoras desenvolvem seus empreendimentos com recursos próprios, recorrendo ao crédito para a produção em etapas específicas das obras ou diante de necessidades pontuais. Entretanto, observamos uma concentração significativa de recursos nas faixas 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida, enquanto a Faixa 4 ainda apresenta menor disponibilidade. A classe média também enfrenta um desafio importante: muitas famílias não se enquadram nas políticas habitacionais disponíveis e dependem do financiamento oferecido pelas instituições financeiras, em um cenário de juros elevados.

Quais são as principais oportunidades e limitações do Minha Casa, Minha Vida na região?

A Baixada Santista enfrenta dificuldades específicas em razão do custo dos terrenos e das fundações. Ampliar os resultados do programa na região depende de considerar as características locais e buscar condições que permitam compatibilizar os custos de produção com os limites de preço e financiamento.

Se tivesse de apontar três prioridades para fortalecer a construção civil na região nos próximos anos, quais seriam?

Para fortalecer essa atividade, é fundamental avançar na segurança jurídica, melhorar as condições que influenciam a viabilidade dos empreendimentos e enfrentar o desafio da disponibilidade de mão de obra. Também precisamos aprimorar a compreensão da sociedade sobre o papel do setor no desenvolvimento urbano. A construção de novos empreendimentos não deve ser confundida automaticamente com especulação imobiliária. Em Santos, a limitação territorial e a redução do número médio de moradores por domicílio ampliam a necessidade de novas unidades habitacionais, mesmo sem crescimento populacional expressivo. Há cerca de 30 anos, era comum que uma residência abrigasse quatro pessoas ou mais. Hoje, a média está na faixa de dois moradores por domicílio. Essa transformação ajuda a explicar por que a demanda por moradia continua exigindo respostas do mercado.