Novas regras destravam crédito com garantia do próprio imóvel no Brasil

Linha permite usar mesmo bem para várias operações; segmento ainda é pequeno em relação ao crédito imobiliário tradicional (Adobe Stock)

Com o Marco das Garantias (Lei 14.711), que entrou em vigor no fim do ano passado, as instituições financeiras tentam destravar o crédito com garantia de imóvel (CGI), também chamado de home equity. Essa modalidade vem crescendo ano a ano, mas ainda movimenta cifras relativamente pequenas no País. Ele permite obter crédito usando como garantia um imóvel já próprio.

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O Marco das Garantias passou a autorizar que um mesmo imóvel seja usado como garantia de mais de um empréstimo. De lá para cá, Santander, Itaú Unibanco, CashMe (do grupo Cyrela) e Creditas aderiram a esse tipo de operação, enquanto a Caixa estuda aderir nos próximos meses.

Como há imóvel de garantia, a principal vantagem é a taxa ser menor do que outras linhas. As taxas giram, atualmente, entre 1,5% 2% ao mês. Ele tem sido procurado por quem quer pagar dívidas mais caras, realizar investimentos e reformar a casa própria.

“Antes, só se oferecia crédito em cima de imóveis desalienados. O grande diferencial agora é que todo imóvel pertencente a uma carteira alienada está elegível”, afirma diretor de crédito imobiliário do Santander, Sandro Gamba, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Antes da mudança regulatória, quem já tinha um financiamento de 20% ou 25% do imóvel usado como garantia – e que ainda tem vários anos de prestações a pagar – , não poderia aproveitar o mesmo bem em uma nova transação. Agora, a ociosidade desses ativos de garantia estão sendo destravados.

Porém, conforme as novas regras, a soma de todos os financiamentos não pode ser maior do que 60% do valor de imóvel. Ao definir um teto, o objetivo do BC foi evitar que o ativo usado como garantia seja incapaz de fazer jus ao conjunto de crédito concedido, com prejuízos com um efeito dominó nas execuções de dívidas.

Um ponto em comum entre todos as instituições financeiras que operam essa linha é que eles só têm concedido novo financiamento para quem já é um cliente, e não para aqueles cujos imóveis estão alienados a outras instituições financeiras.

Caso este tipo de empréstimo não seja pago, e o credor decida ficar com o imóvel do mutuário inadimplente, há uma ordem a ser seguida. Um eventual calote da segunda dívida não pode gerar a execução da garantia. A dívida é exequível, porém, não com a garantia imobiliária, segundo o advogado Olivar Vitale, do escritório VBD e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).

“A constituição da alienação fiduciária superveniente (segunda dívida) é legal e passível de registro desde a sua contratação, mas a sua eficácia só se inicia com o cancelamento da garantia fiduciária original”, diz Vitale. Isso significa que se a primeira dívida ficar sem pagamento, o primeiro credor tem a prioridade para executar a garantia, e o segundo credor terá que se sujeitar a esse processo.

Panorama de mercado A carteira total de CGI no mercado chegou a R\$ 21,7 bilhões em meados deste ano, avanço de 21% sobre igual período de 2023, de acordo com a Abecip. Já o volume de financiamentos no primeiro semestre foi de R\$ 4,6 bilhões, alta de 45% na mesma comparação anual. Apesar do crescimento, o setor ainda é pequeno em comparação com o crédito imobiliário tradicional, que movimentou R\$ 115 bilhões no primeiro semestre.