Minha Casa, Minha Vida para classe média registra 266 imóveis na Baixada

Apartamento decorado do Piazza Milano, em Santos: mercado tem demanda para a Faixa 4, diz construtor (Alexsander Ferraz/AT)

Neste ano, uma nova faixa do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) passou a atender uma parcela da população que, até então, ficava entre as primeiras faixas do programa habitacional e as linhas tradicionais de financiamento imobiliário.

Criada para famílias de classe média, a modalidade amplia o alcance do programa e oferece condições de financiamento diferentes das praticadas nas demais modalidades do mercado. Especialistas acreditam, no entanto, que a classe média está cautelosa para comprar imóveis.

Segundo levantamento feito pela Brain Inteligência Estratégica a pedido de A Tribuna , no primeiro semestre, foram lançadas, no Brasil, 18.538 unidades enquadradas na Faixa 4 do MCMV, com 10.636 moradias na Região Sudeste, 4.224 no Sul, 2.891 Nordeste, 456 no Centro-Oeste e 331 no Norte.

A medida chega em um momento de juros elevados, cenário que aumenta o custo do crédito imobiliário e pode dificultar a compra da casa própria para famílias que não se enquadram nas faixas de menor renda. Na nova categoria, podem ser atendidas famílias com renda mensal de até R\$ 13 mil, utilizando financiamento de imóveis de até R\$ 600 mil e prazo de pagamento de 420 meses.

“Neste momento, não é possível afirmar que a Faixa 4 começou a ganhar tração, pois os lançamentos diminuíram em relação a 2025. No Estado de São Paulo, por exemplo, os lançamentos saíram de 4.462 unidades em 2025 para 3.893 no primeiro semestre de 2026 (redução de 12,8%)”, conta o sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica, Marcelo Gonçalves,

“Isso comprova que a classe média segue com dificuldades para fechar as contas do financiamento por conta da conjuntura econômica”, diz ele.

O levantamento feito pela consultoria aponta ainda que, na Baixada Santista, foram registradas 266 unidades lançadas no primeiro semestre, apenas em Guarujá (108 unidades) e Praia Grande (158).

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Dois dormitórios

De acordo com o consultor, a maioria das unidades ofertadas na Faixa 4 tem dois dormitórios (255 moradias, das 266 lançadas), a maior parte com até 50 m² e preço médio de R\$ 9 mil (o m²).

Diferentemente das faixas com direito a desconto em prestações do programa, a nova categoria não prevê subsídio direto para a compra do imóvel. A proposta é oferecer uma taxa de juros inferior àquela normalmente encontrada no mercado para esse público.

Na prática, porém, a decisão de comprar um imóvel pela Faixa 4 envolve mais do que a taxa anunciada. Valor do imóvel, entrada, prazo, comprometimento da renda e custo efetivo do financiamento são fatores que precisam ser considerados pelo comprador antes de fechar o negócio.

“Trata-se de uma dificuldade mais ampla da classe média no Estado, e não de uma particularidade exclusiva da Baixada Santista. Os dados mostram queda nos lançamentos da Faixa 4 como um todo (-12,8%), afetando regiões administrativas fortes como a Região Metropolitana de São Paulo (-62,3%), Sorocaba (-59,2%) e Ribeirão Preto (-52%)”, afirma Gonçalves.

Para o consultor, a ausência do subsídio para essa categoria de imóveis ainda é um obstáculo para muitos consumidores. “Como os imóveis das Faixas 3 e 4 não contam com subsídio direto do governo (como acontece nas Faixas 1 e 2), a aquisição depende integralmente do poder de financiamento e da taxa de juros. Sem o aporte do subsídio para abater a entrada, a importância de se ter poupança no ato da compra aumenta significativamente, e estamos falando de um momento de alto endividamento”, completa Gonçalves.

Construtores

Para o presidente da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), Mateus Teixeira, os construtores passaram a enxergar a Faixa 4 como uma alternativa importante para o desenvolvimento de novos produtos, especialmente diante da demanda existente por imóveis destinados às famílias de classe média.

“Muitas empresas já incorporaram esse segmento aos seus estudos e planejamentos para novos empreendimentos. Na Baixada Santista, entretanto, esse movimento ainda é relativamente pequeno, embora exista uma tendência de crescimento ao longo dos próximos anos”, explica Teixeira.

Segundo o empresário, existe demanda na região. Os potenciais compradores de imóveis se casam, se separam, saem da casa dos pais e passam por uma série de situações que geram a necessidade de novas unidades habitacionais. E a oferta procura acompanhar essa demanda.

Imprevisibilidade econômica

Entretanto, o setor trabalha em um ambiente de elevada imprevisibilidade econômica e política e de insegurança jurídica. As empresas continuam desenvolvendo seus projetos, mas o volume de lançamentos poderia ser maior caso houvesse condições mais favoráveis para a produção imobiliária, afirma Teixeira.

Quanto ao preço final do imóvel, o construtor explica que os custos de produção, as condições de financiamento e as margens necessárias para a viabilidade do empreendimento compõem a formação do preço final da unidade.

“Existem empreendimentos destinados a diferentes faixas de renda e perfis de consumidores. A definição de metragem, localização, padrão construtivo e equipamentos de lazer é uma decisão mercadológica, adequada às características de cada público e faixa de renda”.

“É importante destacar que muitos imóveis enquadrados nas Faixas 3 (imóvel até R\$ 400 mil) e 4 já apresentam equipamentos de lazer e conveniência semelhantes aos encontrados em empreendimentos de médio e alto padrão”, destaca Teixeira.

Segundo o presidente da Assecob, todas as cidades da Baixada Santista podem apresentar oportunidades para empreendimentos destinados à Faixa 4, desde que exista demanda compatível e condições adequadas para o desenvolvimento dos projetos.