Empresário destaca valorização de imóveis em Santos, no litoral de São Paulo: 'Excelente'

Sthefano Lopes faz um balanço sobre o mercado imobiliário na cidade (Vanessa Rodrigues/AT)

À frente de uma das maiores imobiliárias de Santos , o empresário Sthefano Lopes faz um balanço sobre o mercado imobiliário na cidade. Apesar do sucesso de empreendimentos de alto padrão, ele afirma que investidores têm procurado imóveis usados para revendê-los reformados, atendendo às demandas atuais do mercado.

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Como está a oferta de crédito imobiliário nos bancos em geral? O que vocês têm observado no mercado? A oferta de crédito não está tão abundante como estava na época de taxas de juros mais baixas, entre 2020 e 2021. O banco está um pouco mais criterioso na avaliação do crédito, a porteira do crédito não se encontra tão aberta como anteriormente. Hoje, o banco analisa os clientes com mais critérios. Por outro lado, apesar do recente aumento da taxa Selic, os bancos não aumentaram a taxa de juros do crédito imobiliário. Esse é um fator positivo: hoje, um financiamento imobiliário gira em torno de 10,5% ao ano, um pouco abaixo da Selic, o que é muito bom. O crédito imobiliário é um crédito barato. Atualmente, uma aplicação rende mais do que a taxa de juros num crédito imobiliário, então vale a pena deixar seu dinheiro aplicado e fazer um financiamento, pois sai mais barato. Além disso, uma boa vantagem de se fazer um financiamento é que, na hora da revenda, o investidor consegue abater do lucro imobiliário os juros pagos na transação.

Como está a procura por imóveis de altíssimo padrão? A venda de um imóvel desse nível demora muito tempo a ser concluída? A procura por imóveis de alto padrão é muito menor que as de médio padrão. Porém, a gente tem a questão da exclusividade, pois são pouquíssimas opções que o cliente tem quando busca (um imóvel de) altíssimo padrão, então isso faz com que esses produtos tenham grande sucesso. Recentemente, tivemos um empreendimento (ainda em construção na Ponta da Praia, em frente ao mar) que foi vendido em tempo recorde e hoje já há algumas revendas de unidades no local. Recentemente, fizemos uma na faixa de R\$ 11 milhões. Então, a procura por apartamento de alto padrão ainda é grande. Usualmente, esses clientes evitam fazer financiamento (bancário). Eles fazem financiamento direto com o proprietário do imóvel.

Com a redução do tamanho dos imóveis novos, há compradores que buscam imóveis antigos devido ao espaço maior? Há vantagens e desvantagens. Hoje temos uma demanda gigantesca por imóveis de retrofit, ou seja, um imóvel antigo em que o investidor reforma, atualiza a planta, marcenaria, revestimento, iluminação e coloca à venda no mercado. Esses imóveis vendem em cerca de 35 dias, pois foram reformados para atender às demandas atuais do mercado. Já em relação aos imóveis usados para reformar, as pessoas ainda têm muito receio em começar uma obra de reforma, então esses imóveis acabam tendo pouca liquidez, apesar de possuir esse potencial de retrofit. A pessoa leiga não sabe quanto vai gastar, quanto tempo vai demorar, se haverá mão de obra qualificada, então o mercado é menor para esses imóveis que ainda necessitam de reforma. Mas, mesmo assim, abre oportunidade para investidores comprarem esses apartamentos por preços razoáveis e revenderem. Há demanda para imóveis usados em boas condições, mas o valor do condomínio também pesa na hora de comprar em prédios antigos.

Quanto à locação, há economistas que sugerem alugar imóvel ao invés de comprar, investindo o valor de um imóvel no mercado financeiro. Vocês atendem inquilinos nessa linha, que têm recursos investidos no mercado e não querem comprar imóvel? Nós atendemos, mas não é muito comum. O mercado financeiro é muito volátil e as pessoas ainda têm medo e precisam ter cuidado na hora de investir no mercado financeiro. Aqui em Santos (os imóveis) têm uma valorização excelente, às vezes até mais do que na renda fixa. Eu recomendaria a locação para os casos de curto prazo, quando a pessoa vai ficar um ou dois anos na cidade, aí talvez faça mais sentido.

Ainda há um nicho de aquisição de imóvel em Santos para temporada? Em Santos, houve poucos lançamentos de imóveis extremamente compactos focados em locação de curta temporada. Temos uma carteira bem pequena de imóveis novos compactos, tipo estúdio. Já de imóveis usados, temos uma gama bem grande em prédios antigos, de frente para o mar, tipo estúdio, em que as pessoas reformam e alugam. Esses imóveis têm dado uma rentabilidade muito boa em relação ao valor investido, em torno de 1,5% ao mês para o investidor de curta temporada. É uma rentabilidade excepcional para o mercado imobiliário.

Na sua opinião, o que precisa mudar no Centro de Santos para torná-lo atraente para o mercado imobiliário? O VLT pode ajudar a destravar esse potencial? A questão da mobilidade urbana é extremamente importante. Sem dúvida, o VLT vai trazer um benefício ao Centro ao gerar facilidade para o usuário daquela região. Hoje, a gente tem os ônibus em Santos funcionando muito bem e o VLT vai ajudar ainda mais. A grande questão em Santos é que, como se trata de uma ilha e os terrenos estão caros, viabilizar um projeto no Centro ainda é muito difícil, pois o terreno é muito caro e o preço de venda não pode ser alto. Isso faz com que a conta não feche para o empreendedor. Para melhorar isso, a Prefeitura tem que oferecer mais incentivos para que os empreendimentos construam na região.

O envelhecimento da população já interfere no mercado imobiliário? Há uma demanda por imóveis ou serviços para esse público? Ainda não interfere, pois a população bem idosa evita mudar de imóvel. Eles já estão habituados e, usualmente, bem instalados e acostumados com a região (em que vivem). Além disso, esse público não tem a facilidade do financiamento imobiliário, então a renda deles tem que ser maior para pagar em um curto período. Em Santos, hoje temos uma demanda grande de compradores entre 25 a 60 anos.

Home office, app de transporte, comércio on-line, inteligência artificial… Essas modernidades já interferem no mercado imobiliário? Quanto aos novos empreendimentos, os incorporadores vêm trazendo várias tecnologias interessantes para vender no mercado imobiliário, como por exemplo tour virtual 3D guiado através de um óculos especial. É muito usado para os compradores terem noção do espaço, andarem e verem o apartamento decorado de forma digital. Há aplicativos, por exemplo, que fazem uma maquete do prédio para o comprador ver como será a vista do seu andar, como será a área de lazer... Os incorporadores vêm investindo nessas modernidades, que ajudam muito as imobiliárias a venderem, pois é um material que encanta o comprador. Já o comprador sempre busca facilidade, então (ele observa) aplicativos de transporte, comércio on-line, ver se a região (do empreendimento) é bem atendida de serviços, para decidir pela compra.