Airbnb está proibido em condomínios de Santos, Praia Grande e do resto do Brasil e pode render multa para proprietários

“Os condomínios devem revisar a convenção e evitar multa improvisada”, diz o advogado Marcelo Marsaioli (Alexsander Ferraz/ AT)

Uma decisão divulgada recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o País, dos processos que discutem se os condomínios precisam estabelecer uma proibição expressa para impedir a realização de locações de curta duração por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-Santos, Marcelo Vallejo Marsaioli detalha os impactos dessa decisão.

O que exatamente foi suspenso pelo STJ?

Em todo o território nacional, foram suspensos os processos judiciais, individuais ou coletivos, que discutem se a cláusula de destinação residencial, por si só, basta para impedir locações de curta duração. Não foi debatido mérito, apenas suspensos julgamentos similares. Isso evitará a proliferação de milhares de novas ações, bem como decisões conflitantes em cada tribunal.

Na prática, o que muda enquanto o Tema 1.443 (se os condomínios precisam ter proibição expressa para impedir locações de curta duração por plataformas digitais) não é julgado?

Os processos abrangidos devem aguardar a definição da tese pelo STJ. Fora do Judiciário, tudo segue como está: as convenções de condomínios, deliberações de assembleias e regras internas continuam produzindo efeitos.

A suspensão significa que o condomínio não pode impedir novos aluguéis?

Ao contrário. O cumprimento daquilo que está na convenção era e continua sendo direito inquestionável do condomínio. Se houver proibição expressa da locação atípica, já escrita na convenção, nem seria o caso da controvérsia específica do Tema 1.443, pois daí o dispositivo proibitório já pré-existiria.

Um proprietário que teve a locação proibida poderá continuar alugando?

Não. A situação dependerá do fundamento da proibição e da existência de eventual tutela judicial ou decisão definitiva. O debate deste recurso no STJ não revoga proibições condominiais, ou decisões judiciais que já estejam vigorando.

A decisão do STJ continua produzindo efeitos?

Sim. Naquela decisão, o STJ considerou que, para autorizar o Airbnb e similares, seria indispensável alterar o texto da convenção para incluir essa brecha, com quórum qualificado de dois terços das frações ideais; o recurso repetitivo (julgamento de uma só vez de múltiplos recursos que tratam da mesma controvérsia) aqui em debate poderá confirmar ou ajustar essa orientação.

Qual a diferença entre destinação residencial e proibição expressa?

A cláusula de destinação residencial estabelece uma finalidade geral para o edifício, enquanto a proibição expressa identifica a proibição clara da atividade. O Tema 1.443 decidirá se a simples existência da cláusula de destinação residencial já seria suficiente para impedir “locação atípica (estadia de curta duração)”.

Se for necessária a proibição expressa, os condomínios terão de alterar a convenção?

Sim. Os condomínios que quiserem vedar as locações atípicas deverão incluir texto claro nas convenções, sempre com o quórum qualificado de dois terços das frações. O que seguirá normalmente é a possibilidade do condomínio regrar de maneira séria, propositiva e eficaz, os ditames de segurança, acesso e comportamento.

E qual seria o quórum para alterar a convenção?

A alteração da convenção exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme os artigos 1.333 e 1.351 do Código Civil. Esse quórum deve ser calculado sobre a totalidade do condomínio, e não apenas sobre os presentes à assembleia.

Uma assembleia pode simplesmente proibir o Airbnb?

Atualmente, com o uso exclusivamente residencial, nem seria necessária assembleia para “aprovar” proibição, mas simplesmente para “ratificar”, confirmar essa destinação já existente. A depender do resultado do recurso repetitivo, tudo seguirá dessa forma, ou, caso o STJ entenda pela necessidade de cláusula proibitória, ela deverá ser formalmente incorporada à convenção, observando-se o quórum de dois terços e o devido registro.

Quais cuidados deve tomar quem compra um imóvel para obter renda com curta temporada?

Isso é fundamental: quem quer investir na compra de imóvel para colocar em locação do tipo AirBnb deve fazer uma pesquisa condominial, de preferência assessorado por seu advogado de confiança: analisar convenção, regimento interno, atas, histórico de multas, ações judiciais e posicionamento da administração.

É suficiente consultar a convenção?

Não isoladamente, pois assembleias deliberando outras coisas relacionadas ao tema podem ter ocorrido em passado recente. A consulta das atas pode revelar deliberações, conflitos e restrições que ainda não foram formalmente incorporadas à convenção.

Se a convenção for omissa, a atividade pode ser considerada permitida?

Não necessariamente. Se existe a previsão da destinação exclusivamente residencial na convenção, então ela não é omissa. Se sequer existir um texto de convenção, daí se interpretaria conforme a real destinação de fato e de direito do empreendimento. Além disso, continuam aplicáveis os deveres de não prejudicar segurança, sossego, salubridade e boa convivência.

O condomínio pode aplicar multa? Quais são os limites?

Partindo da premissa que não seja permitido mesmo pela convenção, o condomínio pode multar quando houver desrespeito ou tentativa de burlar a vedação a este tipo de locação. Por óbvio que o condomínio deverá se ater aos limites do Código Civil e da convenção. O direito de explorar economicamente a unidade termina quando viola a destinação do edifício ou prejudica segurança, sossego e coletividade.

Por que a questão chegou ao STJ e por que é tão difícil estabelecer uma regra única?

Primeiramente, porque se trata de uma atividade inovadora no universo das locações e dos condomínios, fruto de avanço tecnológico e que ainda não foi amplamente debatida em todas as esferas judiciárias, o que está sendo feito agora. Daí porque não se pode confundir essas locações atípicas com aquelas de temporada da Lei de Locação. Afinal, estas foram previstas em 1991, quando o Airbnb sequer existia.

Na sua opinião, qual a importância da locação atípica para cidades turísticas e litorâneas?

O impacto é especialmente relevante em Santos e na Baixada Santista, onde convivem edifícios residenciais, imóveis de veraneio e intensa procura sazonal. A tese influenciará a valorização dos imóveis, a segurança dos condomínios e o equilíbrio entre moradia e exploração turística.

O que proprietários e condomínios deveriam fazer agora?

Os proprietários devem evitar presumir que a suspensão representa autorização para alugar. Os condomínios devem revisar convenções, regulamentar acesso e segurança, documentar ocorrências e evitar proibições ou multas improvisadas, submetendo alterações estruturais à assembleia e à orientação jurídica. Acima de tudo, a busca de convivência harmoniosa entre todos deve ser o mote entre dirigentes e condôminos.