Um imposto que ninguém avisou

(Alexsander Ferraz/AT)

Se você mora em prédio ou já foi síndico, sabe como é: todo mês chega o boleto da taxa condominial, todo mundo reclama um pouco, e a vida segue. Pois bem, a reforma tributária pode mudar essa rotina, gerar dúvidas e reclamações — e quase ninguém está falando sobre isso sob o enfoque tributário dos condomínios.

A reforma substitui impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos: IBS e CBS. A boa notícia é que a lei estabelece que condomínio não paga esses tributos. A má notícia é que há algumas “letras miúdas” que podem surpreender muitos síndicos.

A primeira é simples: se o condomínio optar voluntariamente pelo sistema normal de tributação, poderá aproveitar créditos de impostos pagos em obras e serviços. Em contrapartida, tudo o que cobrar dos moradores passa a ser tributado.

Em uma simulação com números realistas, um condomínio que arrecade R\$ 90 mil por mês em taxas, mais R\$ 45 mil em aluguéis de espaços — salão de festas, vagas extras, mercadinho etc. — pode chegar a pagar cerca de R\$ 30 mil mensais em tributos, que, no fim, vai pesar no bolso dos moradores.

A segunda questão é mais sutil e pode ocorrer sem uma decisão voluntária. A lei estabelece um limite: se as taxas pagas pelos moradores representarem menos de 80% da arrecadação total do condomínio, ele deixa de estar protegido e passa a pagar tributo sobre as receitas que excederem esse limite — como locação de áreas comuns ou espaço para antenas de operadoras.

Surge então uma dúvida importante: ao ultrapassar esse limite de 80%, o condomínio pagará tributo apenas sobre essas receitas externas ou sobre tudo, inclusive a taxa condominial?

A leitura do texto legal indica que a intenção seria tributar apenas as receitas externas. Isso porque, ao tratar da opção voluntária pelo regime normal, a lei fala expressamente em valores cobrados “dos condôminos e de terceiros”. Já na regra dos 80%, menciona apenas os valores cobrados dos condôminos. A diferença de redação parece significativa.

Além disso, a taxa condominial não representa venda ou prestação de serviço, mas rateio de despesas entre os próprios condôminos, conforme o Código Civil. Ainda faltam regulamentação detalhada, manifestação definitiva do Fisco e eventual decisão judicial que confirme essa interpretação.

Na prática, síndicos e administradoras devem separar claramente, na contabilidade, as taxas dos condôminos e as receitas externas, simular os efeitos do limite de 80% antes de novos contratos de locação e avaliar cuidadosamente qualquer opção pelo regime normal de tributação.

A reforma prometeu simplificar a vida do contribuinte. Para os condomínios, por enquanto, trouxe uma nova dúvida — e pode sobrar para o síndico explicar na assembleia por que a conta aumentou.

*Rodrigo Vallejo Marsaioli. *Advogado e sócio do escritório Vallejo Marsaioli Advogados