Tribuna Livre: Terra, leis e moradia

[[legacy_image_268288]] Em tempos de polarização extrema, em que a razão perde o sentido e as paixões ideológicas prevalecem, é gratificante poder participar de um debate de ideias, civilizado e respeitoso. Refiro-me ao professor Rafael Ambrósio, que publicou neste espaço três valiosos artigos abordando questões de legislação urbana com reflexos na política habitacional da Baixada Santista (Santos para quem?), de quem divergi em alguns pontos (Santos para todos).

Não se trata de polêmica e, sim, do saudável confronto de ideias e pontos de vista. O professor sustenta que a verticalização excessiva, com altos coeficientes de aproveitamento dos terrenos, seria responsável por induzir modelo de produção imobiliária para os mais ricos. E mais: que tal aproveitamento exagerado provoca a valorização da terra urbana e inviabiliza a aplicação de instrumentos urbanísticos previstos em lei, como a Outorga Onerosa do Direito de Construir, que é a permissão para construir mais em determinadas áreas mediante pagamento ao Poder Público.

Há, é evidente, uma relação entre os preços dos terrenos e seu aproveitamento. Mas é preciso salientar algumas especificidades em Santos. A primeira é a área do Município (apenas 39 km2 na parte insular, que concentra praticamente toda a população local). Sem espaço, o preço da terra sobe, e isso é característica antiga em Santos. Em todas as cidades do mundo, as áreas centrais (ou agregadas a ela) são valorizadas e o custo de morar nelas, muito mais elevado. Não foi, portanto, a permissividade na lei, favorecendo maiores empreendimentos, que elevou o preço do terreno (arrisco dizer que ele se manteve e talvez até tenha sido reduzido em períodos de maior crise). Além disso, num empreendimento imobiliário, o preço do terreno tem peso pequeno no valor estabelecido para a venda das unidades.

Imaginar que a aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir irá resolver a questão habitacional para populações de menor renda me parece sonhador. O instrumento é válido, mas o montante a ser arrecadado será sempre muito restrito, a não ser que em toda a cidade se estabeleça permissão para construir além da lei, o que é absurdo. A outorga no Centro de Santos não iria incentivar a construção na área por uma razão simples: não há demanda, nem financiamento para tal.

As dificuldades para se construir moradias para populações de menor renda (como nos casos do Minha Casa Minha Vida e de outros programas anteriores) estão em Santos (e na Baixada Santista) também muito ligadas ao elevado custo das fundações para edifícios plurihabitacionais e isso precisa ser destacado.

A discussão sobre índices urbanísticos é válida. Uma cidade sem verticalização (ou com pequenos prédios) será essencialmente dos mais ricos. Além disso, a imensa maioria das pessoas prefere morar em edifícios, com segurança, áreas de lazer, equipamentos comuns. Isso vale para todas as faixas de renda. Vale ressaltar que foram feitos conjuntos na Zona Noroeste com essa proposta, com sucesso.

A legislação urbana, notadamente quanto ao uso do solo (zoneamento em destaque), é muito importante. Mas continuo afirmando que as leis urbanas não conseguirão, por si só, resolver o drama da habitação e produzir cidades mais justas e igualitárias. Isso só virá, repito, com empregos, renda, desenvolvimento e justiça social.