Tribuna Livre: Santos para quem?

[[legacy_image_259687]] Santos Para Quem? Legislação Urbanística em Santos entre 1998 e 2018: Dinâmica Imobiliária, Segregação Socioterritorial e Impactos Ambientais Negativos sobre o Meio Ambiente Urbano. Este é o título do livro que lancei em janeiro deste ano, que investiga de que forma a Lei de Uso e Ocupação do Solo da Área Insular de Santos (LUOS-AI) aprovada em 1998, cujos índices urbanísticos ainda vigem mesmo com as posteriores alterações da lei, instituiu um modelo de produção do espaço urbano que resultou em impactos urbanos e ambientais negativos e induziu a atuação do mercado imobiliário, consolidando um modelo de empreendimento cujo padrão é voltado quase que exclusivamente para as classes de alta e média-alta rendas.

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O fim à exigência de limite máximo de altura dos edifícios gerou mudanças na paisagem urbana pelo incremento de grandes empreendimentos verticais, cujas áreas construídas foram ainda mais intensificadas pela exclusão, no computo das áreas construídas, dos m2 destinados a garagens, áreas de circulação e varandas, distorcendo os valores finais de taxa de ocupação (TO) e coeficiente de aproveitamento (CA), resultando em áreas construídas excedentes acima do permitido em lei.

Estudos demonstram que na primeira década pós-1998, empreendimentos aprovados alcançavam índices de até 9,7 de CA bruto, calculado através da divisão da área construída total (área bruta) pela área total do terreno. Já entre 2010 e 2020, cerca de 8% dos imóveis residenciais, construídos predominantemente na Zona da Orla, utilizaram CA brutos entre 10 e 15, segundo dados da própria prefeitura.

Esse processo de intensificação da produção imobiliária aponta dinâmicas decorrentes, tais como a elevação dos preços de imóveis de prédios mais antigos, demolição de clubes tradicionais e edificações de até três pavimentos, mudança do perfil populacional de áreas valorizadas próximas à orla com elevação da população de mais de 60 anos e redução da população com menos de 17 anos, além do descompasso entre intenso adensamento construtivo e o praticamente nulo crescimento populacional. Entre os anos de 1980-1991, 1991-2000, e 2000-2010, os dados dos Censos demonstraram que Santos apresentou saldos migratórios negativos: 45.705 no primeiro período, 19.782 no segundo e 13.490 no último. Nos mesmos períodos, as taxas médias anuais de migração líquida (% a.a.) ficaram em -1%, -0,5% e -0,3%.

O saldo migratório negativo é justificado pelo elevado custo de vida, que possui como componente relevante o fator habitação, que impõe a mudança de cidade das famílias de menor renda em busca de moradia mais barata. Em meados da década de 2000, o maior número de famílias formadas no município possuía renda entre 3 e 5 salários mínimos, enquanto que a produção de novos imóveis para esta faixa era próximo a zero. Já para as famílias com renda entre 15 e 20 salários, o número de unidades ofertadas era maior que o número de domicílios formados, evidenciando que a produção imobiliária não atende as necessidades dos novos domicílios formados. A partir de uma série de outros dados, meu objetivo é seguir democratizando o acesso às informações referentes ao modelo de produção imobiliária de Santos, sua relação com a legislação urbanística, e os impactos urbanos, ambientais e sociais negativos causados pela falta de atendimento das demandas prioritárias por moradias.