Tribuna Livre: Marco legal e o setor imobiliário

[[legacy_image_319756]] No último dia 30 de outubro de 2023, com a edição da Lei 14.711/23, entrou em vigor em nosso sistema legislativo o novo marco legal das garantias. A lei visa aprimorar as regras do tratamento de crédito e das garantias e as medidas extrajudiciais para recuperação de crédito. A lei traz avanços jurídicos importantes para diversos segmentos, especialmente o setor imobiliário. No campo das garantias usualmente utilizadas nos negócios imobiliários, a lei trouxe novas regras de alienação fiduciária e hipoteca. Criou, por exemplo, a alienação fiduciária de propriedade superveniente em garantia, permitindo que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de uma operação.

Também foi regulamentada a figura do agente de garantia. Pela nova lei, qualquer garantia poderá ser constituída, levada a registro, gerida e ter a sua execução pleiteada pelo agente de garantia, que poderá ser designado para esse fim pelos credores. Ele poderá, ainda, na hipótese de inadimplemento, executar extrajudicialmente a garantia, desde que haja previsão na legislação especial aplicável à modalidade de garantia eleita pelo credor.

Outro passo importante da nova lei foi modernizar e incrementar o uso de garantia já existente, mas que era pouco utilizada em financiamentos imobiliários: a hipoteca. Pesquisas recentes mostram que nos últimos cinco anos a utilização da hipoteca como garantia caiu de 11% para 5% nos financiamentos imobiliários, enquanto a alienação fiduciária subiu de 89% para 97%.

Outro grande avanço da nova lei é a possibilidade do credor executar extrajudicialmente a hipoteca, trazendo a mesma agilidade hoje existente na alienação fiduciária. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor será intimado pessoalmente, pelo oficial do registro de imóveis, da situação, para purgação da mora no prazo de 15 dias. O não pagamento autoriza o início do procedimento de excussão extrajudicial da garantia hipotecária por leilão.

É claro que essa agilidade na execução da garantia, sem a intervenção do moroso Poder Judiciário, é regra que deve ser aplaudida e incentivada. Espera-se, com a edição da nova lei, que a hipoteca retorne como mais uma boa opção de garantia para os negócios imobiliários.

O novo marco ainda discorre sobre concurso de credores na execução extrajudicial; institui como título executivo extrajudicial o contrato de contragarantia e outros instrumentos que materializem o direito de ressarcimento de seguradoras contra tomadores de seguro-garantia e seus garantidores; traz regras sobre a possibilidade do tabelião de protesto propor soluções negociais prévias ao protesto entre credores e devedores, caso o credor opte e requeira a intervenção negocial do tabelião, expressamente quando da apresentação do título; disciplina e possibilita ao tabelião comunicar ao juiz ou ao tribunal a existência de negociação em curso entre o credor atual de precatórios e terceiros; traz novas competências para os tabeliães, tais como atuar como mediador, conciliador ou árbitro em determinadas hipóteses, entre outras coisas.

O texto tem como precípua finalidade dar maior garantia aos credores e, consequentemente, celeridade na execução das garantias firmadas nos negócios imobiliários na hipótese do inadimplemento, prestigiando o caminho que já vem sendo trilhado pela legislação de extrajudicialização de procedimentos. A extrajudicialização é extremamente salutar, pois afasta do Poder Judiciário questões que podem ser resolvidas de maneira mais célere e segura através de outros agentes definidos em lei.

Todos os avanços trazidos com o Marco Legal das Garantias deverão refletir na redução gradual dos juros nos financiamentos imobiliários e o consequente aumento da concorrência entre as instituições financeiras, lembrando da regra antiga de quanto mais ágil for a cobrança do crédito inadimplido e a retomada pelo credor do bem dado em garantia pelo devedor, menor é o risco de quem empreende e de quem financia a indústria da incorporação imobiliária. O novo marco deve ser aplaudido e chega em boa hora para o setor imobiliário.