Tribuna Livre: Doar imóveis agora ou em 2027?

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Temos visto um aumento de questionamentos dos clientes, em que as famílias se veem diante de um dilema: doar imóveis agora, com a regra atual, ou esperar.

Com a recente Lei Complementar 227/2026, regulamentando a Reforma Tributária, a base de cálculo do ITCMD, o imposto sobre doações e heranças, passará a ser o valor de mercado, ao invés do atual valor venal de referência. Essa mudança deve promover um aumento na base de cálculo entre 30% e 50% para muitos imóveis.

A alíquota do ITCMD, fixa em 4% em São Paulo desde 2000, também está com os dias contados. O projeto com maior probabilidade de aprovação é o PL 7/2024, do deputado Donato (PT), que propõe alíquotas escalonadas de 2% a 8%: 2% até cerca de R\$ 380 mil; 4% até R\$ 3,2 milhões; 6% até R\$ 10,6 milhões; e 8% acima. O teto de 8% também pode subir: há propostas no Senado para elevá-lo a até 30%, o que, naturalmente, faria com que a Assembleia Legislativa discuta novos escalonamentos.

Tome um apartamento de R\$ 1,5 milhão no Boqueirão, com valor venal de R\$ 1 milhão. Hoje, a doação aos filhos custa R\$ 40 mil de ITCMD. Em 2027, com alíquotas escalonadas de 2% e 4% sobre o valor de mercado, a carga sobe para R\$ 52,4 mil, aumento de cerca de 30%. A decisão de antecipar dependerá da liquidez disponível e de outras prioridades da família.

Pior para quem está mais acima da nova tabela: um imóvel de R\$ 5 milhões na Riviera, com valor venal de R\$ 3,5 milhões, paga, hoje, R\$ 140 mil. Em 2027, com alíquotas escalonadas sobre o valor de mercado, a carga vai a R\$ 228 mil, aumento de mais de 60%. Para esse porte, doar agora vira proteção contra um salto significativo de carga tributária.

Para quem decide doar, a estrutura permite preservar o controle. A doação com reserva de usufruto, combinada com procuração em causa própria, mantém o doador no imóvel, recebendo aluguel e, se desejar, vendendo em vida independentemente do consentimento dos herdeiros. Cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade, entre outras, protegem o bem contra dívida pessoal e administração imprudente do herdeiro.

A decisão é complexa e depende de muitas variáveis: valor de mercado, valor venal, perfil dos herdeiros, regime de bens, idade dos doadores e outros bens. Para alguns, doar em 2026 trava o pior cenário; para outros, o aumento não justifica a antecipação. Não há resposta padrão. O cálculo exige análise individualizada por profissional especializado em planejamento patrimonial e sucessório, antes que a janela atual se feche.

*Vinícius Laureano. Advogado e sócio do Laureano Advogados