Santos para quem? Parte 3

[[legacy_image_267492]] Agradeço ao professor Alcindo Gonçalves pelas reflexões sobre meus artigos publicados aqui dias atrás, pois demonstra a relevância do tema para o futuro de Santos. Em função delas, gostaria de centrar minhas considerações a sua crítica ao considerar um exagero de minha parte afirmar que a legislação urbanística de Santos, ao permitir verticalização excessiva, seria responsável por induzir um modelo de produção imobiliária voltado para as classes de renda mais altas. O Coeficiente de Aproveitamento (CA) é índice urbanístico que determina quantas vezes a área do terreno é passível de edificação. Por exemplo, um proprietário de lote com 1000metros quadrados e CA = 05, pode edificar 5000 metros quadrados. Ao eximir dessa soma as áreas de circulação, garagens e varandas, a lei torna Santos uma das cidades com índices de CA mais permissivos do País.

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É evidente a relação entre preço da terra urbana e índices urbanísticos incidentes. Dois terrenos de dimensão e localização similares não terão o mesmo valor de venda se a legislação impuser índices restritivos de verticalização a um e permissivos ao outro. Assim, reforço firmemente o papel da legislação urbanística para a indução da produção de moradias para classes de maior renda, ao mesmo tempo que, ao ser demasiadamente permissiva, praticamente inviabiliza a aplicação de instrumentos urbanísticos previstos em lei, como a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), que impõe contrapartida a ser paga pelo construtor ao município, pelo lucro imobiliário obtido, com vistas, por exemplo, a financiar as políticas urbana e habitacional.

Ao inviabilizar a OODC, cujos recursos poderiam viabilizar um banco de imóveis a serem adquiridos e ofertados a empreendedores interessados em construir para outras faixas de renda em áreas como o centro histórico, cujo repovoamento é urgente, o poder público abdica de seu papel ordenador do desenvolvimento urbano, conforme preconiza nossa Constituição. Outra evidência é que o aumento de densidade construtiva a partir de 1998 não se refletiu em aumento de densidade populacional, e esse descompasso entre densidades é fator direto para se aferir se uma cidade é mais ou menos democrática, ao passo que inibe ou incentiva o acesso a áreas bem localizadas e com infraestrutura, por diferentes classes sociais.

Na década passada, o programa Minha Casa, Minha Vida aportou recursos volumosos para produção de moradias populares. Em Santos, o programa não vingou sob a justificativa de que o preço da terra é muito alto. Evidencia-se, portanto, a relação direta entre preço da terra e modelo de produção imobiliária via permissividade da verticalização. Outro exemplo de impacto negativo direto causado pela última alteração da lei foi a exclusão da demarcação de algumas vias com menor capacidade de suporte, cujo objetivo é impor restrição à verticalização em função de limitações de infraestrutura, sem que qualquer melhoria fosse implantada.

Por fim, sobre produção de cidade e ideologia, quando gestores públicos prescindem de utilizar a legislação para mitigar impactos ambientais e sociais negativos, permitindo que ela seja ferramenta de geração de lucros excessivos sem a devida contrapartida, está aí o viés ideológico. Como apontou o professor Carriço, a arquiteta e urbanista Raquel Rolnik, em seu livro A Cidade e a Lei (1997), evidencia o vínculo entre legislação urbanística, valorização imobiliária e segregação social.