Santos para quem? Parte 2

[[legacy_image_262819]] Em sequência ao primeiro texto, publicado neste espaço em 12 de abril e que abordou a excessiva densidade construtiva dos grandes empreendimentos erguidos a partir da permissão para verticalização sem limites da Lei de Uso e Ocupação do Solo de Santos (LUOS-AI), aprovada em 1998, e o descompasso entre a oferta de unidades habitacionais voltadas a famílias de média-alta e alta rendas, e às famílias que mais demandam por novas moradias, cuja renda vai de três a cinco salários mínimos, aprofundaremos a relação de descolamento entre oferta e demanda, territorializando os empreendimentos privados produzidos em Santos e relacionando os mesmos com a variação de população dos bairros onde se situam.

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Em 2009, a então Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan) divulgou dados apontando que, em relação ao total de empreendimentos aprovados ou em aprovação entre 1998 e 2008, 78% estavam localizados na Zona da Orla (ZO) e 11% na Zona Intermediária (ZI), todos oriundos de promoção privada. Por outro lado, dos 11% restantes, 5% foram produzidos na Zona Central (ZC) e 6% na Zona Noroeste (ZN) e Morros (ZM), sendo todos provenientes de promoção pública.

Posteriormente, dados do relatório Diagnóstico de Revisão do Plano Diretor de Desenvolvimento e Expansão do Município de Santos - Dinâmica Imobiliária, publicado pela Prefeitura em 2021, demonstram que, do total dos empreendimentos privados realizados entre 2005 e 2014, apenas cinco foram construídos fora da ZO ou ZI. O restante, integralmente produzido nessas duas zonas, estavam localizados em bairros que perderam até 10% da população nos últimos anos, como Marapé, Vila Belmiro, Campo Grande, Encruzilhada, Macuco, Boqueirão e Aparecida, e em bairros que ganharam até 10% de população, como Pompeia, Gonzaga, Embaré, Estuário e Ponta da Praia.

O descompasso entre oferta e demanda torna-se mais explícito quando se observa que bairros que ganharam entre 20% e 40% de população no mesmo período, como São Manoel, Bom Retiro e Morro Nova Cintra, com exceção do empreendimento Torres da Lagoa, só receberam empreendimentos de promoção pública, e ainda mais chocante, quando se observa que bairros com ganho de população acima de 40%, como Alemoa e Morro Santa Maria, não receberam qualquer empreendimento.

Segundo dados do Secovi-SP (2019), o lançamento de empreendimentos residenciais manteve a mesma lógica nos cinco anos posteriores. Outra comparação a ser evidenciada é a relação dos empreendimentos realizados no mesmo período de 2005 a 2014 com o déficit de moradias nos bairros onde os mesmos se situam. Todos bairros da ZO, mais o Campo Grande na ZI, possuem moradias desocupadas acima de 1.000 unidades. Nos demais bairros dessa zona, Marapé e Encruzilhada possuem moradias desocupadas entre 601 e 1000 unidades, e na Vila Belmiro, perto de 200 unidades. Dessa forma, fica claro que a tomada de decisão sobre onde investir, por parte do setor privado, não tem qualquer relação com a localização das demandas por moradia, mas com a localização das faixas de população com maior capacidade financeira.

Enquanto isso, os bairros que apresentam maiores aumentos de população são também os que possuem os maiores déficits habitacionais (PLHIS, 2009) e piores índices de vulnerabilidade social (IPVS, 2010), com marcante presença de aglomerados subnormais. A LUOS-AI, que poderia servir como lei indutora da produção imobiliária para famílias de classe média e média-baixa, é esteio para produção de unidades voltadas à população de maior renda. Para piorar o cenário, a Prefeitura segue incapaz de estruturar uma política habitacional integrada às complexidades que o desafio impõe.