Legislação urbanística e segregação

[[legacy_image_266085]] As reflexões do professor Alcindo Gonçalves, na coluna do último domingo, engrandecem a discussão sobre dois artigos de Rafael Ambrosio, também publicados aqui, sobre a dinâmica imobiliária excludente praticada em Santos, demonstrando a relevância do tema para o futuro da cidade. O professor reconhece que o mercado imobiliário local não atende faixas de renda mais baixas, cuja demanda por moradia é majoritária, provocando redução da população por migração, nas últimas décadas, acertadamente apontando que isso também se dá por diminuição do tamanho das famílias. Alcindo também critica os artigos, por supervalorizarem o papel da permissiva legislação urbanística de Santos quanto à verticalização e índices construtivos altíssimos, como responsáveis por um modelo de produção imobiliária excludente. Portanto, para aprofundar o debate, é importante avaliar alguns aspectos da questão.

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A redução do tamanho das famílias é maior naquelas com renda mais alta, tornando esse fenômeno mais presente em Santos que em municípios vizinhos, pois nossa cidade há décadas repele famílias mais pobres devido ao maior custo da moradia. É evidente que o valor da habitação se deve a outros fatores, como escassez em uma cidade insular. Porém, desde que a urbanista Raquel Rolnik publicou o clássico "A cidade e a lei", em 1997, o vínculo entre legislação urbanística, valorização imobiliária e segregação social é estudado e comprovado de variadas formas.

No caso da lei de uso e ocupação do solo de Santos, este vínculo é identificável em alguns dispositivos, como os que possibilitam edificar acima do limite normal, nas áreas mais rentáveis da cidade, gerando empreendimentos com elevada área construída, ampliando a margem dos incorporadores, sem a devida contrapartida para que o Município suporte a sobrecarga da infraestrutura e serviços urbanos, e para o financiamento de uma política de habitação social menos dependente de recursos de outras esferas de governo, que faça frente ao aumento do valor dos imóveis.

A cada revisão da lei, aumentam as exceções no cálculo dos índices, intensificando-se ainda mais esse fenômeno, como ocorreu na revisão de 2022, elevando-se ainda mais o potencial construtivo em áreas de interesse do mercado, sem correspondente aumento da produção imobiliária ao alcance das famílias que mais precisam. Há casos no mínimo estranhos, em que índices foram alterados cirurgicamente em determinados trechos de vias, nas Zonas da Orla e Intermediária, sem justificativa técnica.

Mas o papel excludente da última revisão foi ainda maior, pois mediante contrapartidas duvidosas agora é possível adquirir áreas bem localizadas gravadas como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), antes destinadas para produção de moradias populares, passando a ser possível produzir habitação para famílias com renda mais alta (artigos 76 do Plano Diretor e 152 da Lei de Uso e Ocupação do Solo). Ainda que isso permita permutas por áreas maiores e com mais moradias, suas localizações mais distantes do trabalho e dos melhores serviços que a cidade oferece serão determinantes para segregar a população de baixa renda. Coincidência ou não, durante o governo Bolsonaro, áreas da União gravadas como ZEIS foram vendidas e Santos vai perder a possibilidade de produzir moradia popular em localizações centrais.

É preciso que a sociedade conheça como opera de fato a legislação urbanística de Santos, para que possa participar de forma democrática de cada revisão, garantindo justiça social. Esperamos contribuir com isso, ampliando o debate nesta coluna.