Decisão do STJ diferencia benfeitorias e acessões

[[legacy_image_344622]] A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, em um contrato de locação imobiliária, não pode ser estendida à hipótese de acessão, que é a aquisição do direito de propriedade sobre os acréscimos feitos no imóvel.

A posição da 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi tomada no julgamento de Recurso Especial em que os ministros reestabeleceram a sentença que reconheceu o direito de um empresário a ser ressarcido após construir uma academia em uma propriedade alugada.

O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, destacou que a obra realizada pelo locatário configurou uma acessão, não apenas uma benfeitoria.

Especialmente devido ao alto investimento feito, que ultrapassou o senso comum para uma simples adaptação do imóvel.

O empresário, após construir a academia, não pôde iniciar suas atividades devido à falta de regularização do imóvel, que dependia da locadora.

Por isso, deixou de pagar os aluguéis e posteriormente foi despejado. O imóvel foi então alugado para outra pessoa que utilizou toda a estrutura construída.

Diante disso, moveu uma ação alegando enriquecimento sem causa por parte da proprietária e solicitando indenização por danos materiais. O juízo de primeira instância acolheu o pedido, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reformou a decisão, entendendo que a cláusula de renúncia ao direito de indenização abrangeria todas as alterações feitas no imóvel, incluindo a construção realizada.

No entanto, o ministro Bellizze ressaltou a diferença entre benfeitoria e acessão, afirmando que esses conceitos não podem ser tratados da mesma forma.

Enquanto a benfeitoria é uma melhoria acessória realizada em algo já existente, a acessão é a aquisição da propriedade de acréscimos. Portanto, ele considerou inviável estender a renúncia à indenização por benfeitorias também à acessão.

O Código Civil prevê que quem edifica em terreno alheio perde a construção para o proprietário, mas tem direito à indenização se agiu de boa-fé.

O locatário, neste caso, agiu de boa-fé, inclusive com autorização da locadora para fazer as obras, enquanto a proprietária não demonstrou impugnação às obras realizadas, o que pode indicar má-fé de sua parte.

Assim, o Recurso Especial foi provido, restabelecendo o direito do empresário a ser ressarcido pelos danos materiais causados pela falta de regularização do imóvel e pela subsequente desocupação e utilização da estrutura construída por outra pessoa.

A decisão reflete um entendimento específico sobre os direitos e responsabilidades de locadores e locatários em contratos de locação imobiliária.

De forma bem clara, o ministro ressalta que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias não pode ser estendida automaticamente à hipótese de acessão.

Ao julgar o caso, o STJ destacou a importância de compreender as nuances legais envolvidas em contratos de locação imobiliária e a diferenciação entre benfeitorias e acessões, bem como os direitos e responsabilidades das partes envolvidas, especialmente em casos de boa-fé por parte do locatário.