Compra de imóveis com dívidas vinculadas

(FreePik)

A aquisição de imóveis com passivos vinculados é uma operação que pode ser juridicamente viável e que, em alguns casos, pode até proporcionar condições comerciais mais atraentes para o adquirente, desde que compreendidos os riscos envolvidos.

Os chamados “passivos vinculados” são os débitos relativos a obrigações reais ou propter rem. Ou seja, são as dívidas ligadas ao imóvel. São débitos que não apenas são “levados” com o imóvel caso ele mude de titularidade, mas com relação aos quais o próprio bem serve como uma espécie de garantia.

Nesse caso, o novo proprietário poderá ser cobrado pela dívida preexistente, já que ela está vinculada ao bem. Além disso, o imóvel poderá ser penhorado em razão desse tipo de dívida mesmo que se trate de bem de família. Os exemplos mais comuns dos débitos propter rem são aqueles relacionados ao IPTU, ao ITR (no caso de imóveis rurais) e ao condomínio do qual o imóvel seja parte.

Note que débitos relacionados a contas de consumo do imóvel (por exemplo, energia elétrica ou gás) têm natureza obrigacional e não real. Assim, são dívidas do usuário dos serviços, geralmente cobradas do titular da conta, e não estão vinculadas ao bem.

Como o débito propter rem não impede a alienação do imóvel e, em geral, é possível identificar os valores pendentes, o adquirente pode, por exemplo, negociar a aquisição do bem com as pendências com um desconto de preço.

Não obstante, trata-se de um cenário a ser avaliado cuidadosamente e caso a caso, pois se as dívidas já forem objeto de cobrança administrativa ou judicial, os valores envolvidos e o panorama de complexidade são diferentes.

Vale lembrar que a due diligence para a aquisição imobiliária poderá envolver diversas outras avaliações documentais, físicas/técnicas e de risco - como, por exemplo, aquelas relacionadas a gravames (hipotecas, alienações fiduciárias, cauções locatícias), regularidade registral e administrativa, fraude à execução e contra credores, posse (locações, comodatos), a características específicas do bem considerando a finalidade pretendida, a questões ambientais etc.

*Rochelle Ricci. Advogada e sócia do Machado Associados