A polêmica das locações temporárias

[[legacy_image_357914]] O mundo condominial e imobiliário vive em constante evolução e, nesse sentido, nova polêmica jurídica instala-se na área: é possível realizar locações temporárias em plataformas digitais de cunho hoteleiro como AirBnb, Booking, Trivago e outros?

Mas por qual razão essa controvérsia surge agora? Simples, com a expansão das plataformas, a disponibilidade de imóveis para locação em condomínios residenciais e, a grande procura de apartamentos para curtíssimos períodos de lazer/férias, alguns proprietários resolveram ofertá-los, trazendo alta rotatividade e fluxo de pessoas estranhas à massa condominial.

Não há que se confundir esse tipo de locação com aquela do Artigo 48 da Lei de Locação, denominada ‘de temporada’ destinada à residência temporária do locatário, em prazo não superior a 90 dias. Como o próprio texto legal sugere, os contornos são de residência temporária e, não de estadia hoteleira, como aquelas de um, dois ou três dias.

Apesar de muitos usuários de AirBnb, na qualidade de locadores, jamais terem tido problemas e, na de locatários mundo afora, jamais terem causado nenhum dissabor aos proprietários, é fato que muitos problemas têm surgido pelo Brasil nesta modalidade de locação. Trata-se da chamada ‘hospedagem atípica’ por meio de plataformas digitais diretas.

A imensa rotatividade de pessoas sem qualquer vínculo com o condomínio (causando insegurança e desassossego), desconhecimento das regras de convenção e regimento dos edifícios (gerando muitas infrações), a falta de comprometimento com a vizinhança e com o patrimônio condominial e a própria falta de estrutura de segurança, serviços como água e gás individuais, controle de acesso e fluxo em garagens, entre outros, têm se tornado um pesadelo em alguns edifícios.

Então, como fica o meu direito de propriedade? Não posso locar como bem entendo um apartamento meu? A pergunta tem sido frequente, mas nunca podemos esquecer que, em um condomínio, vivemos em copropriedade, logo, ela deve ser exercida conforme limites das propriedades de todos os demais condôminos!

Até por isso, o Poder Judiciário tem tolerado que convenções condominiais sejam alteradas com dois terços das assinaturas para autorizar esse tipo de locação. Na copropriedade condominial, deve prevalecer a vontade da maioria.

E aí, outra pergunta recorrente: mas se não tem proibição, então é permitido, correto? Não nesses casos, pois a esmagadora maioria dos condomínios residenciais possui, sim, uma cláusula quase que introdutória informando que as unidades se destinam a uso exclusivamente residencial, logo, isso elimina comércio ou locação de cunho hoteleiro.

Em dois julgamentos emblemáticos, o STJ se debruçou sobre a matéria e concluiu que os condomínios de finalidade residencial estão protegidos contra esta modalidade de locação, a menos que incluam a brecha para tal nas respectivas convenções. Em um dos julgados menciona-se, inclusive, que pouco interessa se a locação ocorre por plataforma digital ou imobiliária física, pois a vedação é ao tipo de locação e não ao meio digital em si.

Por fim, este autor deixa claro que não se trata aqui de posição avessa ao progresso ou às facilidades do mundo digital, e muito menos de generalização de conduta, pois há muita gente de bem que nenhum problema causa aos demais condôminos residentes. No entanto, a precariedade de tais relações locatícias têm mostrado que a saúde, ou sossego e a segurança nos condomínios residenciais, têm, sim, sido maculados por esses negócios. Nesse sentido, acompanhamos o posicionamento do STJ.

*Marcelo Vallejo Marsaioli. Advogado, sócio do escritório Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados e presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção Santos da OAB/SP