Os juros do crédito imobiliário

(FreePik)

Reflexo do aumento da taxa Selic e da restrição de fontes de recursos para a habitação, a Caixa endureceu de novo as condições dos empréstimos da casa própria. O banco elevou neste início de ano as taxas de juros em um ou dois pontos percentuais, conforme a linha. A mudança não atingiu o programa Minha Casa, Minha Vida, que cobre imóveis até R\$ 350 mil para famílias que ganham até R\$ 8 mil mensais. Já o crédito pela Taxa Referencial subiu para a faixa de 10,99% a 12% ao ano. Nos empréstimos pela poupança, o mutuário pagará de 4,12% a 5% ao ano mais a remuneração da caderneta, que atualmente está em 7%.

Essas mudanças, na prática, atingem mais a classe média, lembrando que em novembro a Caixa já havia subido o valor da entrada para financiar imóveis, de 20% para 30%, o que exige do mutuário um pagamento à vista maior e prestações mais elevadas, pois os juros aumentaram. São alterações coerentes com a política monetária do Banco Central, de desaquecer a economia, mas muito ruins para as famílias e o mercado imobiliário. Esse efeito sobre as empresas do setor é dos mais graves devido ao impacto no Produto Interno Bruto (PIB). Os movimentos da construção civil agem sobre várias cadeias, desde a extração mineral até a industrialização de materiais, fomentando a contratação de mão de obra. No segmento de compra e venda de imóveis novos, uma queda dessas operações por falta de financiamento também restringe a comercialização de usados, cujas vendas costumam ajudar a pagar parte das moradias na planta.

O aumento dos juros é o problema aparente, mas de caráter temporário, pois tende a arrefecer com a queda da inflação – entretanto, desde a criação do real, a alta dos preços tem se manifestado mais vezes. Mas o que preocupa é que a Caixa relata como dificuldade para atender a demanda a perda de recursos da caderneta de poupança. Com a menor rentabilidade entre as opções mais conservadoras, a aplicação também tem sofrido resgates para pagar dívidas.

As fontes de recursos para financiar a habitação, chamadas de funding no mercado, são essenciais para manter o crédito fluindo. Para piorar a situação, a mais barata delas, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), também está no limite. Os últimos governos passaram a fazer liberações parciais do saldo do FGTS, uma medida populista, mas que ameaça as obrigações do fundo – o financiamento e suprir os saques na demissão do trabalhador com carteira.

Há outras alternativas, como securitização (venda das carteiras de mutuários com desconto dos juros a instituições financeiras) lastreada em papéis imobiliários, muito procurados pelos investidores. Porém, esse segmento cresce aos poucos e os juros aos mutuários tendem a ser mais altos. Portanto, não há remédio fácil – o governo precisa equilibrar suas contas e apoiar a política restritiva do Banco Central, reduzindo a fase de Selic elevada para que as condições do mercado sejam normalizadas.