Juros altos e recursos limitados

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Ainda que se espere efeito dos juros mais altos sobre a construção, um ano atrás a taxa Selic já estava elevada, a 11,25%.

Mesmo assim, o mercado imobiliário se manteve vigoroso, em 2024, registrando recorde no total de lançamentos (383 mil imóveis) e no de vendas (400 mil), conforme a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Contudo, a Selic mais alta encarece o crédito, o que indica que muita gente assumiu uma conta salgada que levará mais tempo para ser quitada, retirando recursos do consumo e de outros investimentos. Segundo analistas, essa persistência tem relação com necessidades inadiáveis e uma expectativa de valorização, o que estimula suportar taxas mais pesadas.

O mercado da construção seguiu com muitas dificuldades – e se elas não existissem ou fossem mais brandas, o crescimento teria sido muito mais vigoroso. Investir nesse setor também se trata de fazer justiça social, pois dos 400 mil lançamentos realizados no ano passado, 187 mil se deram via programa Minha Casa, Minha Vida. O problema dessa linha é que, além de ser pressionada pela Selic mais elevada, ela enfrenta o esgotamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Segundo a CBIC, o orçamento do FGTS para financiar a casa própria subiu no ano passado de R\$ 86 bilhões para R\$ 130 bilhões, sem condições de ampliá-lo em 2025.

Para compreender como esses recursos ainda são reduzidos, se cada imóvel custasse R\$ 100 mil, o FGTS atual daria conta de 1,3 milhão de moradias. Porém, o déficit habitacional do País era de 6 milhões de residências em 2022, com base em pesquisa divulgada em 2024 pela Fundação João Pinheiro. Mas há ainda uma demanda extra, natural da sociedade, por moradias para novos casais, separados, viúvos, jovens que precisam estudar fora e trabalhadores que ocupam empregos em outras cidades. Há ainda muitos imóveis que ficam deteriorados pela ação do tempo ou famílias que ambicionam uma casa em melhores condições ou em bairros menos violentos.

Com a limitação de recursos do FGTS e crédito mais caro, a CBIC acredita que 2025 será um ano de estabilidade, talvez com as linhas fora do Minha Casa, Minha Vida crescendo 5%. Dessa forma, as carências do setor habitacional continuarão elevadas, desperdiçando um enorme potencial de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), perdido ou empurrado para os próximos anos.

Em reação, o governo precisa tornar a caderneta de poupança mais atraente ao investidor popular e apoiar a redução do endividamento, pois os recursos dessa aplicação têm sido constantemente sacados para pagar dívidas. Também é fundamental proteger o FGTS de iniciativas populistas, como liberar saques extraordinários (fora de suas regras tradicionais). Por último, é fundamental ampliar outras fontes de recursos para o financiamento habitacional, como títulos do mercado financeiro, e realizar minirreformas para reduzir os custos da construção e dos empréstimos.