Habitação, além do FGTS e poupança

[[legacy_image_202879]] O alerta do diretor de Regulação do Banco Central, Otávio Damaso, de que o País precisa diversificar as fontes de recursos do crédito imobiliário é relevante e precisa ser analisado a fundo. Mesmo com uma taxa Selic de 13,75% ao ano e as previsões de que o Produto Interno Bruto (PIB) vai patinar em 2023, o Brasil está agora em seu segundo melhor ano de movimentação do financiamento da habitação, conforme o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Rocha Neto. Além disso, a marca de 1 milhão de moradias financiadas será batida neste ano (segunda vez da história).

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Esses dados não combinam com o atual ambiente macroeconômico (juros, câmbio e inflação altos, desemprego e endividamento público e privado acentuado), mas são reflexos de duas características do mercado imobiliário brasileiro: primeiro, seu gigantismo, tratando-se de um país de 215 milhões de habitantes, e segundo, demanda represada, considerando que famílias e empresas têm necessidades inadiáveis (moradia para quem vai casar, separar, ter filhos, mudar de cidade, ou trocar as instalações do escritório ou companhia).

Hoje, no caso das pessoas físicas, são duas fontes básicas de crédito. A primeira é o FGTS, cujo fundo remunera o trabalhador em 3% ao ano e geralmente cobra entre 6% e 8% de juros por ano de quem financia a casa própria (há uma tendência de alta se a Selic não voltar a cair). A outra opção é a caderneta de poupança, que remunera a aplicação em 6,17% ao ano mais TR (resulta em atuais 9% ao ano), com taxa de financiamento que pode chegar a 12%, já considerando um indexador (índice de inflação ou da própria poupança) que vai ser somado a uma taxa fixa definida pelo banco. Na média calculada pelo Banco Central, os juros médios da habitação cobrados pelo mercado estão em 9,8%.

Além de recursos da caderneta e do FGTS, o mercado pode utilizar capitais dos próprios bancos ou de títulos imobiliários, como as letras de crédito (LCI) ou garantidas (LIG) e certificados de recebíveis (CRI). São opções com custos mais altos, mas que resolvem necessidades específicas do mercado.

Entretanto, o mais interessante é que, há uma década, o crédito imobiliário equivalia a 1% do Produto Interno Bruto (PIB) e, mesmo com a recessão do Governo Dilma, impeachment da petista e o choque da covid-19, essa proporção agora é de 10%. Caso a economia se estabilize ou passe a crescer mesmo de forma moderada, é esperado que o mercado demande muito mais financiamento.

O que preocupa é que o FGTS tem sido usado para outros fins, como liberações de saques para estimular a economia ou render votos. Se o Governo pretende tornar a habitação um dos motores do crescimento (é o segundo principal da China, depois da infraestrutura), é preciso ter mais fontes de crédito para atender todas as necessidades de moradia dos brasileiros.