Crédito imobiliário no limite

(FreePik)

A restrição ao financiamento da habitação da Caixa tem relação com o esgotamento do funding (fontes de recursos que abastecem o crédito), que não é recente. Há tempos especialistas alertam para o risco da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) não darem mais conta da demanda e que o governo precisa achar alternativas. Porém, soluções no mercado, como captações junto a investidores de títulos lastreados em dívida imobiliária, geram outra limitação, a de juros mais altos para os mutuários.

Por enquanto, no caso da Caixa, a crise de funding atinge basicamente a classe média, que toma empréstimos sustentados pela poupança e Letra de Crédito Imobiliário (LCI). A Caixa tem um orçamento de R\$ 70 bilhões para esse público e, com a demanda inesperada, R\$ 63 bilhões já foram contratados. A solução foi aumentar o percentual da entrada, que a partir do dia 1o passará a ser de 30% ou 50% do valor total do imóvel, a depender da tabela usada (SAC ou Price). Os imóveis financiados podem custar até R\$ 1,5 milhão e, com essa decisão da Caixa, o mercado sentirá o banque. A habitação funciona como uma cadeia com vários elos conectados, pois uma família que faz um upgrade (troca da moradia antiga por uma de melhor nível), além de estimular a construção, abastece os setores de usados ou de locação, gerando empregos e impulsionando a economia.

Por enquanto, a restrição da Caixa não chegou ao FGTS, que em sua maior parte abastece o Minha Casa, Minha Vida, programa para renda familiar até R\$ 8 mil. Mas a situação do FGTS como fonte de recursos não é das melhores, enfrentando nos últimos anos pressão para facilitar o saque pelos cotistas. As retiradas vão desde liberações eleitoreiras sob alegação de estimular o consumo até o saque-aniversário, que pode ser feito uma vez por ano. Porém, o FGTS precisa ser preservado para dar conta de períodos de demissões elevadas para pagar o saldo do trabalhador, e também financiar a casa própria e projetos de saneamento básico.

A restrição adotada agora tem a ver com retiradas maiores do que os depósitos da poupança, que vem rendendo menos do que outras opções conservadoras de investimento. Por trás disso, também está o acesso popularizado por influenciadores de finanças e bancos a opções digitais mais atraentes. Essa migração não é recente e o governo precisa avaliar a possibilidade de fazer mudanças na caderneta. Entretanto, se essa aplicação render mais, isso vai impactar nos juros cobrados dos mutuários.

Deve-se lembrar ainda que todos os bancos precisam destinar 65% dos depósitos da poupança ao crédito habitacional e 24,5% são recolhidos de forma compulsória ao Banco Central, percentuais que poderiam ser calibrados para dar algum alívio ao setor imobiliário. Falta saber ainda como se comportará a demanda no próximo ano e se as restrições serão afrouxadas. Tudo isso vai ditar os rumos do setor imobiliário.