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A reforma tributária não vai diminuir lucro de todos aluguéis de imóveis (Alexsander Ferraz/ AT)

A reforma tributária provocou dúvidas em proprietários que alugam imóveis para temporada após criar regras, as quais preveem a incidência de novos tributos sobre consumo. Especialistas ouvidos por A Tribuna, contudo, explicam que a cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) não será generalizada e atinge apenas locadores enquadrados como atividade econômica profissional.

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Segundo a advogada tributarista Mayra Saitta, o proprietário passa a ser contribuinte de IBS e CBS quando o aluguel por temporada deixa de ser eventual e assume caráter profissional.“Isso ocorre quando há repetição, organização da atividade e exploração econômica, com oferta frequente em plataformas digitais e atuação semelhante a de um negócio. O proprietário eventual tende a permanecer apenas no campo do Imposto de Renda”, afirma.

Na prática, a legislação estabelece critérios objetivos. De acordo com o advogado Rodrigo Vallejo Marsaioli, a incidência dos novos tributos ocorre quando há, ao mesmo tempo, titularidade de mais de três imóveis destinados à locação por temporada e receita bruta anual superior a R\$ 240 mil.

“Abaixo desses limites, a locação tende a permanecer como atividade civil eventual, sujeita essencialmente ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com alíquota de até 27,5%, sem enquadramento automático como contribuinte dos novos tributos”, explica.&nbsp;

Quando começa a cobrança 
Segundo a CEO da Pentágono Contábil, a técnica em contabilidade e economista com especialização em educação financeira Danúbia Maria Borba, a mudança não entra em vigor de forma imediata.

Segundo ela, este ano é voltado à preparação e ajustes do novo sistema, de modo que a cobrança integral da CBS começa a partir de 2027, mesmo ano em que se inicia a cobrança do IBS de maneira gradual. “Não existe um novo imposto entrando de uma vez. O impacto financeiro cresce ao longo da transição”. 
“A transição completa do modelo atual para o novo sistema ocorre de forma escalonada até 2033”, completa.

Fiscalização vai ficar mais rígida 
Especialistas afirmam que a fiscalização tende a se tornar mais rígida com a integração de bancos de dados. O governo aposta em cruzamento eletrônico de informações financeiras, plataformas digitais e registros patrimoniais.

A reforma tributária criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que unifica dados de titularidade e exploração econômica de imóveis. 
“Mesmo quem não utiliza imobiliária pode ser identificado por recebimentos recorrentes, volume financeiro incompatível com a renda declarada e registros em plataformas digitais. A fiscalização passa a ser orientada por dados”, diz a advogada tributarista Mayra Saitta.

Pessoa física ou jurídica? 
Com a nova estrutura tributária, cresce a discussão sobre migrar para pessoa jurídica, Segundo os especialistas, a migração tende a fazer sentido quando o aluguel deixa de ser renda complementar e passa a ser atividade relevante financeiramente, com quantidade maior de imóveis, permitindo planejamento tributário e maior previsibilidade de custos. Isso porque, a carga efetiva pode ser menor, com IRPF/CSLL e IBS/CBS, em vez de IR da pessoa física.

“Não existe número mágico de imóveis. A decisão deve ser feita com simulação individualizada”, afirma Danúbia Maria Borba.

O advogado Rodrigo Vallejo Marsaioli avalia que o procedimento passa a ser recomendável quando a atividade for sujeita às novas cobranças, ou seja, quando houver exploração econômica organizada, bem como recorrência, faturamento relevante e estrutura de custos que permitam aproveitamento mais eficiente de regimes empresariais.&nbsp;

“Até 2026, o impacto (da reforma) é essencialmente preparatório. A partir de 2027, com a CBS plenamente vigente, contribuintes com atividade recorrente já passam a experimentar aumento de carga sobre faturamento. Entre 2029 e 2033, com a escalada do IBS, o peso tributário cresce progressivamente”, analisa.&nbsp;

Marsaioli reforça a importância da simulação individualizada. “A comparação deve considerar IRPF + CBS/IBS (com alíquota reduzida) versus regimes empresariais (Simples Nacional ou Lucro Presumido)”

Impacto no preço 
Na avaliação dos especialistas, as novas mudanças irão provocar aumento nos preços de aluguéis de temporada, especialmente em mercados turísticos aquecidos. “Para pequenos proprietários, o impacto tende a ser mínimo, pois a maioria não se enquadra como contribuinte do IBS e CBS”, contrapõe CEO da Pentágono Contábil, Danúbia Maria Borba.

Em relação&nbsp;ao comportamento dos investidores, os novos tributos também devem causar mudanças. “Devem ficar mais seletivos, priorizando imóveis com maior taxa de ocupação e margens que comportem a nova tributação”, avalia a advogada tributarista Mayra Saitta. Outra mudança prevista pelos especialistas é a profissionalização do setor. “A atividade tende a migrar de um modelo informal ou ocasional gerido pelos próprios proprietários para estruturas empresariais organizadas, com maior uso de gestão profissional, contabilidade estruturada e planejamento tributário”, finaliza Marsaioli.

Confira 
Como fica a nova tributação para os donos de imóveis de temporada

1) Apenas IR de 27,5%

<ul>
	<li>Pessoa física proprietária de até três imóveis de temporada</li>
	<li>Receita anual total com aluguel desses imóveis de até R\$ 240mil</li>
	<li>Locação não profissional (eventual) e sem serviços, como recepção e limpeza</li>
</ul>

2) IR de 27,5% mais IBS e CBS ao redorde 10%

<ul>
	<li>Pessoa física com mais de três imóveis de temporada alugado</li>
	<li>Receita anual do aluguel desses imóveis acima de R\$ 240mil</li>
	<li>Locação comserviços (recepção, faxina,troca de roupas de cama)</li>
	<li>Locação profissional enão eventual&nbsp;</li>
</ul>

3) Locação como pessoa jurídica

<ul>
	<li>IRPJ/CSLL mais IBS/CBS, com possibilidade de alíquotas menores.</li>
</ul>

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Reforma tributária não vai diminuir lucro de todo mundo que aluga imóveis; entenda

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