Reforma tributária deve encarecer aluguéis e aumentar custos no mercado imobiliário, alerta Creci-SP

Região da Avenida Ana Costa, em Santos: além do aumento da demanda por imóveis comerciais, profissionais veem retomada do trabalho presencial, após febre do home office (Sílvio Luiz/Arquivo AT)

A reforma tributária, que determina que o País passará a ter um Imposto sobre Valor Agregado (IVA), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados e municípios, impactará profundamente o mercado imobiliário e a construção. É o que avalia o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto.

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Para ele, as novas regras exigirão cuidado extremo, tanto do locador (proprietário) quanto do inquilino, numa relação que poderá encarecer futuros contratos, especialmente nos preços.

“Até então, você tinha imóveis alugados e pagava o Imposto de Renda, nada mais. A partir de agora, vai começar a pagar o IBS e o CBS e pagar os dois tributos. E o IVA ninguém ainda sabe se é 26% ou 28%”.

Com a reforma, foi estabelecido um regime adequado de tributação para operações com bens imóveis, criando regras específicas.

As operações sujeitas ao regime específico são: alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e parcelamento de solo; atos que envolvem a transferência ou a criação de direitos sobre um imóvel, desde que haja pagamento, como na compra e venda; locação, cessão onerosa e arrendamento; serviços de administração e intermediação; e serviços de construção civil.

Do lado de imobiliárias, administradoras e empresas de intermediação, elas tendem a sentir aumento de carga tributária e maior complexidade operacional.

“Vai haver uma pressão nos preços, mas, se o proprietário quiser transferir de pronto esses valores para que o locatário pague, pode ser que fique com o imóvel vazio. É o principal impacto para quem compra e vende imóvel”, afirma Viana.

O investidor comum com faturamento anual de até R\$ 240 mil, ou com apenas três imóveis locados, segue apenas com obrigações junto ao Imposto de Renda (IRPF). Já o chamado locador contribuinte, com faturamento acima de R\$ 240 mil e mais de três imóveis, passará a recolher o IVA, além do Imposto de Renda.

Segundo Viana, o impacto para o consumidor será sentido de forma gradativa. “Uma transferência imediata desses tributos para o valor do aluguel vai dificultar o proprietário a fazer uma nova locação. Ele não vai poder aplicar acréscimo só por conta da nova tributação, se tiver um pacto com o novo locatário a partir do momento que for fazer um novo contrato. Mas no contrato atual ele não pode mexer”.

Construtoras

No caso das construtoras, Viana entende que o impacto será acentuado. O presidente do Creci-SP acrescenta que a atenção sobre a nova tributação também recai sobre os cuidados com as notas fiscais.

“Hoje, a pessoa dá um recibo que recebeu o aluguel, recolhe o carnê-leão e pronto. Com a reforma, vai ter que dar uma nota fiscal do aluguel recebido, mesmo sendo pessoa física. Será importante a ajuda de um contador nesse processo”.

“Por outro lado, tem um crédito de tributo gigante. Porque tudo que ele gasta no prédio, com a empresa, com o funcionário, com o material de limpeza, vai poder abater no que ele tem que pagar. Então, todos terão que ter uma contabilidade muito bem feita”, conclui Viana.

POR SETORES

Construção Civil Prós

Menos “imposto sobre imposto”, o que tende a reduzir distorções de custo ao longo do tempo. Desconto de até R\$ 100 mil na base de cálculo por imóvel residencial novo (e R\$ 30 mil por lote), o que ajuda o produto mais popular. Regime de caixa protege o fluxo financeiro da empresa: não recolhe imposto sobre venda que o cliente ainda não pagou. Contras

Alíquota nominal do novo sistema (perto de 26,5% em regra geral, ou 4% no regime de transição do RET) pode parecer alta à primeira vista, mesmo compensada pelos créditos. Empresas precisam se organizar rapidamente: sem cadastrar terrenos, estoques e empreendimentos no novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) até o fim de 2025, ficam impedidas de emitir notas e aproveitar créditos em 2026. Quem optar pelo regime de transição do RET (4% ou 1%) mantém a carga atual, mas abre mão do direito de se creditar dos novos impostos. É uma escolha definitiva. Imobiliárias Prós

Redução de 50% em relação à alíquota padrão do novo imposto, um benefício claro para o setor. Regime de caixa obrigatório: o corretor ou a imobiliária só recolhe imposto sobre o que já recebeu, mesmo que a comissão seja parcelada. Em vendas com mais de um corretor (cocorretagem), cada um paga imposto apenas sobre a sua parte da comissão, evitando bitributação entre parceiros. Contras

A alíquota efetiva de 13,25% é bem maior do que os 3,65% cobrados atualmente, mesmo com o desconto de 50%. A comparação direta dos números pode causar estranheza antes de considerar a mudança na base de cálculo. Imobiliárias do Simples Nacional precisam entender como o IBS e a CBS entram na guia unificada, o que exige atenção contábil durante a transição. Pessoas físicas Prós

O pequeno e o médio proprietário de imóvel alugado (grande maioria que aluga um ou dois imóveis) não são afetados: continuam pagando apenas o Imposto de Renda, como sempre. Quem se enquadra como contribuinte tem redução de 70% na alíquota do novo imposto, a maior entre os redutores do setor imobiliário. Condomínio e IPTU pagos pelo inquilino, quando comprovados, não entram na base de cálculo do imposto. Contras

Quem ultrapassa os limites (mais de três imóveis e faturamento superior a R\$ 240 mil por ano) passa a pagar dois tributos ao mesmo tempo — IRPF e IBS/CBS —, o que pode elevar a carga total sobre grandes carteiras de aluguel. Esse investidor também passa a ter obrigações extras, como emitir nota fiscal a partir de agosto de 2026 (cronograma ainda em ajuste pelo governo). Aluguel por temporada Prós

O proprietário que aluga esporadicamente, com poucos imóveis e faturamento baixo, continua fora do novo imposto e paga apenas o IRPF, como atualmente. Mesmo quem se enquadra como contribuinte tem direito ao mesmo desconto fixo de R\$ 600 por mês, por imóvel, na base de cálculo. Contras

O desconto é menor (40%, contra 70% do aluguel tradicional), o que torna a carga tributária do anfitrião de temporada mais elevada quando ele se torna contribuinte. Anfitriões com vários imóveis ou alta ocupação em plataformas têm maior risco de ultrapassar os limites e entrar nessa faixa de tributação mais elevada, especialmente em cidades turísticas. Reforma tributária muda regras para construtoras, imobiliárias e proprietários de imóveis

O economista e tributarista Daniel Silos afirma que a ideia central da reforma tributária é simples: em vez de cobrar imposto em cada etapa da cadeia (o que encarece tudo), o novo sistema incide apenas sobre o valor que cada empresa efetivamente agrega ao produto ou serviço. E o setor imobiliário está no centro dessa mudança.

“Para o setor imobiliário, o legislador criou ainda um regime específico, com descontos e regras próprias, justamente para evitar que o preço dos imóveis e dos aluguéis disparasse com a mudança”, afirma.

Ele entende que a transição não é um susto de uma vez só: começa em 2026, de forma simbólica, e só termina em 2033, quando os impostos antigos desaparecem de vez.

Construtoras

Para Silos, quem constrói e vende imóveis sentirá uma das mudanças mais profundas: o fim do efeito cascata, quando um imposto incide sobre outro já pago lá atrás na cadeia produtiva.

“O imposto só se apura no recebimento efetivo e com redutor de 50%. Isso muda a lógica atual, pois até hoje o regime era definido pelo enquadramento do IRPJ, (como lucro presumido ou real). Agora, a regra é por atividade, não pelo regime de tributação”, afirma.

No caso dos serviços de construção civil, na prática, uma mesma empresa poderá, simultaneamente, apurar recebimentos de incorporação em regime de caixa; tributar serviços de obra e intermediação em competência com redutor de 50% sobre o IVA; e aplicar redutor de 70% para locações.

“Isso exige controles internos segregados por atividade e por empreendimento, sob pena de inconsistência fiscal”, alerta o especialista.

Imobiliárias

As empresas que recebem comissão por vender ou administrar imóveis também ganham um regime próprio, mais simples e, em geral, mais barato do que a regra geral do novo imposto.

“Antes da reforma, pagavam PIS e Cofins a uma alíquota de 3,65% sobre a receita de comissão, com base de cálculo mais simples. Depois da reforma, passam a pagar IBS e CBS com desconto de 50% na alíquota, na prática, 13,25% sobre a comissão, mas apenas quando o dinheiro é efetivamente recebido do cliente (regime de caixa obrigatório)”.

Pessoas físicas

Silos afirma que, para quem aluga um ou dois imóveis para complementar a renda, a boa notícia é que, na prática, quase nada muda. O impacto maior recai sobre investidores com carteiras maiores (vários imóveis).

“Antes da reforma, toda a renda de aluguel era tributada apenas pelo Imposto de Renda, pela tabela progressiva, com alíquota que pode chegar a 27,5%. Depois dela, continua valendo só o IRPF para quem tem até três imóveis alugados e recebe até R\$ 240 mil por ano com aluguéis”.

Segundo ele, quem ultrapassa os dois limites ao mesmo tempo passa a pagar também IBS e CBS, com desconto de 70% na alíquota (7,95% efetivos) e isenção de R\$ 600 por mês por imóvel.

Aluguel por temporada

Quem aluga o imóvel por poucos dias, em plataformas de temporada, também pode ser afetado — mas com uma regra menos generosa do que a do aluguel tradicional.

Conforme ele, antes da reforma, a renda de aluguel por temporada era tributada apenas pelo Imposto de Renda, do mesmo jeito que o aluguel comum, pela tabela progressiva.

“Já com a reforma, quem ultrapassa os mesmos limites (mais de três imóveis e mais de R\$ 240 mil por ano) é equiparado a um serviço de hotelaria e paga IBS e CBS com desconto de apenas 40%, com alíquota efetiva de 15,9%, bem mais alta do que os 7,95% do aluguel tradicional. Também há isenção de R\$ 600 por mês por imóvel”.