Mercado imobiliário em Santos segue aquecido mesmo com juros altos, diz construtor

"A alta demanda por obras pressiona os custos da construção civil. A falta de mão de obra qualifica também contribui para esse cenário”, diz o construtor (Vanessa Rodrigues/AT)

Para o engenheiro e proprietário da construtora Engeplus, Roberto Luiz Barroso Filho, o mercado da construção civil segue aquecido. Em entrevista para A Tribuna , ele detalhou os fatores que impulsionam a valorização dos imóveis em Santos e os desafios enfrentados pelo setor na Cidade, como escassez de espaços e falta de mão de obra qualificada.

Com a taxa Selic em 14,25% ao ano, como estão os investimentos na construção civil? O mercado regional deve seguir aquecido? O mercado continua muito bom. A Selic impacta, principalmente, os imóveis financiados por bancos. Mas a maioria dos construtores trabalha com financiamento próprio. Na construção, o comprador paga apenas o INCC. Quando chega o momento de financiar, ele pode negociar taxas menores com os bancos, principalmente se já for cliente, e só financia o valor restante após a entrega das chaves. No caso de um imóvel de R\$ 1 milhão, por exemplo, o saldo a financiar depois da entrega das chaves pode ficar entre R\$ 300 mil e R\$ 400 mil. A Selic afeta mais os imóveis populares e os financiamentos integrais. Os imóveis de médio e alto padrões sentem menos essa influência.

Quais as expectativas para o financiamento habitacional este ano, considerando que em 2024 o orçamento da Caixa foi insuficiente? Esse é outro problema. Em 2024, a Caixa financiava com taxas entre 9% e 10% ao ano, mas agora isso subiu para 15% ou até 16%. Além disso, a Caixa está com dificuldades de funding , pois o governo implementou medidas como o saque-aniversário do FGTS, o que reduziu os recursos disponíveis para financiamento. Como a Caixa tem um papel social, normalmente trabalha com juros abaixo do mercado, subsidiando parte dos custos para os compradores. Mas com a redução dos recursos do FGTS, o financiamento de novos empreendimentos ficou mais difícil.

Além da Caixa, há outras alternativas de financiamento a imóveis de médio e alto padrões? Como estão os juros dessas opções? A maioria das empresas em Santos trabalha com financiamento próprio. Durante a construção, o cliente paga direto à construtora. Quando o prédio fica pronto, ele pode continuar pagando diretamente ou buscar um banco para o saldo devedor. O ideal é que o comprador faça uma pesquisa entre os bancos para encontrar a melhor taxa. Se preferir, pode seguir pagando para a construtora mesmo após a entrega das chaves, o que pode ser mais vantajoso, pois ele já está morando no imóvel e não precisa gastar com aluguel.

Com poucos espaços livres e o metro quadrado com custo elevado em Santos, qual a tendência para a construção na Cidade? Temos observado que os imóveis mais populares estão de vento em popa. Uma das alternativas na cidade são esses imóveis mais acessíveis, porque eles conseguem manter as pessoas que não têm condições de pagar os altos preços de apartamentos em Santos e, por isso, estão se mudando para cidades vizinhas. Esses empreendimentos têm valores mais acessíveis e permitem financiamento pela Caixa com juros mais baixos, especialmente quando enquadrados no Minha Casa, Minha Vida, podendo chegar a taxas de 7% ou 8% ao ano. Os terrenos desses projetos são mais baratos porque não ficam a uma ou duas quadras da praia. São um pouco mais afastados, mas perto de transporte público, de escolas, restaurantes e outros tipos de serviços importantes. Essas linhas de imóveis são um caminho para Santos.

Para quem compra um imóvel hoje, qual é a expectativa de valorização? Há uma oferta suficiente de novos empreendimentos para essa demanda? O mercado imobiliário está aquecido, com mais compras do que lançamentos. Isso tem diminuído o estoque disponível e aumentado os preços. Atualmente, a valorização dos imóveis gira em torno de 9% a 10% ao ano, impulsionada pelo aumento dos custos de mão de obra e terrenos, além da alta demanda. Em relação à oferta, há uma grande quantidade de empreendimentos de dois e três dormitórios, que são os tipos mais construídos em Santos. Por outro lado, vejo uma escassez de imóveis de um dormitório e de alto padrão, como apartamentos de quatro dormitórios e quatro suítes.

Em locais como Balneário Camboriú (SC), vemos torres muito altas como solução ao adensamento urbano. Essa medida poderia ser aplicada em Santos? Em Santos, temos um limite de altura para construir em função do cone de aproximação do Aeroporto de Guarujá. A cidade é mapeada para respeitar essa restrição e a altura máxima permitida varia de acordo com a localização. Em algumas áreas, os prédios não podem ultrapassar 45 metros, e a altura máxima vai subindo conforme você se afasta dos centros e do cone de aproximação do aeroporto. Se fosse possível, Santos teria prédios de até 70 andares.

O último INCC apontou aumento de 10% no custo da mão de obra em apenas um mês. Esse impacto tem sido sentido na região? Sim, esse aumento não é exclusivo da região, mas de todo o Brasil. A alta demanda por obras pressiona os custos da construção civil. A falta de mão de obra qualificada também contribui para esse cenário; por isso, as empresas estão tendo que reajustar salários acima dos índices normais para não perder trabalhadores para concorrentes. Outro desafio é que os trabalhadores mais jovens estão evitando o setor da construção, optando por empregos considerados menos pesados, ainda que a remuneração na construção civil seja alta para profissionais qualificados.