Juros altos e dívidas travam crédito imobiliário para a classe média

Instituições financeiras avaliam capacidade de pagamento do comprador antes de conceder financiamento (Adobe Stock)

Comprar um imóvel financiado exige planejamento de quem pretende conquistar a casa própria, especialmente entre as famílias de renda média que não conseguem acessar as condições mais vantajosas dos programas habitacionais. A combinação de juros elevados, imóveis valorizados e dificuldade para reunir a entrada pode adiar a compra e tornar o financiamento um compromisso difícil de assumir.

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A Caixa oferece diferentes modalidades de crédito imobiliário, desde o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), com juros reduzidos conforme a renda e o enquadramento do comprador, até linhas convencionais que atendem a imóveis de valores mais altos.

Nas modalidades tradicionais, as taxas informadas pelo banco partem de 10,99% ao ano mais a Taxa Referencial (TR, de 2,02% no acumulado dos últimos 12 meses), enquanto os financiamentos do programa habitacional podem ter juros a partir de 4% ao ano.

O cenário, porém, não depende apenas da taxa anunciada. O valor da entrada, o percentual do imóvel que pode ser financiado, os seguros, os custos de documentação e a renda exigida influenciam diretamente a possibilidade de aprovação do crédito.

Para o economista e professor universitário Luciano Simões, o endividamento das famílias é um dos fatores que dificultam o acesso ao financiamento. Segundo ele, despesas acumuladas com cartão de crédito, empréstimos e outros parcelamentos reduzem a margem disponível para assumir uma prestação imobiliária. “Qualquer parcela adicional tira o seu poder de barganha junto a um banco”, afirma.

Simões explica que as instituições financeiras avaliam a capacidade de pagamento antes de conceder o crédito. Mesmo quando o interessado tem renda suficiente para arcar com a prestação em uma análise simplificada, outros compromissos financeiros podem impedir a aprovação.

A situação é particularmente delicada para a classe média, que, segundo o economista, costuma ter menos acesso a subsídios habitacionais e precisa recorrer a linhas convencionais, com juros mais altos e exigências de entrada que podem representar centenas de milhares de reais nos imóveis mais caros.

Entrada será maior se crédito cobrir percentual baixo do valor do imóvel (Adobe Stock)

Impactos na decisão

O diretor regional do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Lucas Teixeira, afirma que o ritmo de vendas segue em patamar semelhante ao registrado no ano passado. Ainda assim, as taxas de juros e as incertezas típicas de períodos eleitorais podem afetar pontualmente as decisões de compra e as condições de acesso ao crédito. “A classe média é uma das mais impactadas pelo cenário de juros elevados, especialmente a parcela que não se enquadra nas condições do Minha Casa, Minha Vida, na Faixa 4 (renda de R\$ 9.6 mil a R\$ 13 mil)”, diz Teixeira. Segundo ele, os consumidores que dependem de financiamentos convencionais ficam mais expostos às mudanças nas condições de crédito. Parte deles pode adiar a aquisição até conseguir reunir uma entrada maior ou encontrar uma alternativa compatível com o orçamento.

MCMV financia imóvel de até R\$ 600 mil

A principal alternativa para quem busca juros reduzidos é o Minha Casa, Minha Vida, que contempla renda mensal de até R\$ 13 mil. Mas a taxa e o limite do imóvel variam de acordo com o enquadramento do comprador.

Na modalidade da classe média, a renda familiar pode chegar a R\$ 13 mil, com imóveis de até R\$ 600 mil, segundo a GM Financiamento Imobiliário. A taxa para essa faixa é de 10,47% ao ano.

Nas demais faixas, os juros são menores, chegando a 4,25% ao ano, de acordo com a renda e as condições de enquadramento. O programa também possui limites para o valor dos imóveis, o que pode restringir as opções em municípios onde os preços são mais elevados.

A Caixa também opera linhas com recursos do FGTS, incluindo o Pró-Cotista e outras modalidades habitacionais. Para imóveis residenciais financiados com recursos da poupança, o banco oferece crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) para imóveis de até R\$ 2,25 milhões. Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é destinado a imóveis acima desse valor.

Na tabela encaminhada à reportagem, a Caixa informa taxas efetivas de 10,99% a 11,49% ao ano mais TR para aquisição residencial pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE, que usa recursos da poupança) no SFH. No SFI, as taxas vão de 11,80% a 12% ao ano mais TR. Os prazos podem chegar a 420 meses (35 anos), dependendo da modalidade.

Há ainda linhas para construção individual, aquisição de lotes urbanizados e reforma residencial, com condições específicas de juros e prazo.

O banco ressalta que cada produto possui regras próprias e que as simulações não representam aprovação de crédito. A concessão depende da análise das informações fornecidas pelo interessado.

Entrada pode ser um dos principais obstáculos

Mesmo quando o comprador encontra uma linha de financiamento compatível com a renda, o valor necessário para a entrada pode inviabilizar a operação.

O diretor da GM Financiamento Imobiliário, Thiago Baroni, afirma que os bancos privados avaliam o perfil de cada cliente para definir o percentual de financiamento aprovado. Nas modalidades convencionais, o percentual pode variar conforme a instituição, o sistema de amortização e o histórico financeiro do interessado.

Segundo Baroni, a Caixa financia até 80% do imóvel pelo sistema de amortização constante (SAC) e até 70% pela tabela Price, nas condições convencionais que ele acompanha.

No Santander, o percentual pode chegar a 90% pelo SAC e a 80% pelo Price, conforme a análise de crédito. Itaú e Bradesco também trabalham com percentuais que podem chegar a 80%, dependendo das condições da operação.

Isso significa que, com um imóvel de R\$ 500 mil, uma entrada de 20% corresponderia a R\$ 100 mil, sem considerar despesas adicionais. Se o financiamento cobrir apenas 70% do valor, a entrada sobe para R\$ 150 mil.

Para o economista e professor universitário Luciano Simões, o problema é ainda mais evidente nos imóveis de maior valor comercializados em Santos. Ele cita apartamentos novos que podem custar R\$ 1,5 milhão, nos quais a entrada exigida representa uma barreira significativa para famílias que não possuem patrimônio acumulado.

Cheque especial e cartão

O economista também chama a atenção para o efeito do endividamento anterior sobre a análise de crédito. Segundo ele, a utilização frequente do cheque especial e o comprometimento elevado do limite do cartão podem prejudicar a avaliação feita pelos bancos.