Venda de imóveis supera lançamentos na Baixada Santista e acende alerta para oferta no litoral de São Paulo

Obra em Praia Grande: segundo a Cbic, no mercado nacional, o total de lançamentos (466 mil) superou o de vendas (438 mil) no primeiro trimestre (Vanessa Rodrigues/AT)

Dados recentes do mercado da construção mostram um ritmo de vendas de empreendimentos maior do que o de lançamentos na Baixada Santista, litoral de São Paulo. Segundo especialistas, a longo prazo, se o mercado não se acomodar por conta própria, poderá haver descasamento entre oferta e procura por imóveis novos, pressionando os usados ou forçando a alta dos preços.

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De acordo com levantamento da Brain Consultoria Estratégica, houve 3.505 unidades lançadas e 4.631 vendidas no primeiro trimestre, além de 5.245 em oferta final (total de unidades de imóveis disponíveis para venda em um determinado momento). Os dados são de Santos, Praia Grande, São Vicente, Guarujá e Bertioga.

Considerando a média de vendas dos últimos 12 meses, se não houver novos lançamentos, a oferta final se esgotaria em 17 meses. Em março de 2025, foram lançadas 4.562 unidades e vendidas 4.585, com oferta final de 6.371. Esse último dado tem uma espiral de queda desde 2022 (6.585), passando ainda por 2023 (6.488) e 2024 (6.394).

Já no cenário nacional, outro levantamento, da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), indica que, no primeiro trimestre, foram lançadas 466.753 unidades e vendidas 438.012, com 350 mil em oferta final.

No mesmo período do ano passado, foram 441.746 lançamentos, com 422.526 vendas e 324.393 unidades em oferta final. Considerando a média de vendas dos últimos 12 meses, se não houver novos lançamentos, a oferta final se esgotaria em dez meses.

O levantamento traz, ainda, a queda nos lançamentos de 32,1%, e nas vendas, de 2,6%, na comparação entre o primeiro trimestre de 2026 e o último de 2025. Já a oferta final caiu 3,5%.

Considerando apenas os imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, a retração é ainda maior: 34,3% nos lançamentos, com 0,5% nas vendas e 4,4% na oferta final.

Avaliação

Para o diretor regional do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP), Lucas Teixeira, a oferta imobiliária depende diretamente da capacidade de produção do setor. “Quando acontece uma redução nos lançamentos, a consequência natural é uma menor disponibilidade de produtos no futuro, podendo gerar pressão sobre os preços”.

“É imprescindível que existam condições que estimulem novos investimentos, garantam previsibilidade regulatória e ampliem o acesso ao crédito à produção e à aquisição de novas moradias”.

O empresário afirma que a construção trabalha com longos ciclos e muita resiliência para enfrentar as constantes oscilações econômicas e políticas.

“O atual cenário econômico exige cautela e passos bem dados. Os custos de construção permanecem elevados, o crédito para produção está mais caro e o ambiente de juros altos afeta tanto quem produz quanto quem compra. Embora os programas de habitação de interesse social venham apresentando resultados positivos, o mercado de média renda ainda sente os efeitos do custo do crédito”.

Estoques podem ser reduzidos

O diretor regional do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Carlos Meschini, acredita que os números do mercado mostram uma absorção consistente dos estoques dos imóveis lançados nos últimos anos na região, o que demonstra a força do setor.

“Caso o ritmo de vendas permaneça superior ao de lançamentos por um período longo, poderá ocorrer uma redução dos estoques disponíveis, influenciando preços. Contudo, as construtoras e incorporadoras locais seguem produzindo e desenvolvendo novos projetos para atender essa demanda viva”.

Ele acrescenta que existe um comportamento resiliente por parte dos incorporadores mesmo diante do atual cenário macroeconômico. Porém, para Meschini, não há como não identificar que as taxas de juros elevadas impactam diretamente a capacidade de financiamento das famílias, sobretudo as que não estão nas faixas do Minha Casa, Minha Vida.

“O desafio do momento é ampliar o acesso ao crédito e criar condições para que a oferta acompanhe a demanda nos próximos anos”, diz Carlos Meschini, diretor regional do Secovi (Alexsander Ferraz/AT)

“A demanda segue sustentada por fatores estruturais, como o crescimento das cidades, a formação de novos domicílios e a busca por moradia. O desafio do momento é ampliar o acesso ao crédito e criar condições para que a oferta acompanhe a demanda nos próximos anos”.

O presidente da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), Mateus Teixeira, reforça que, no mercado imobiliário, não cabe especulação à medida em que o empresário local comercializa seus empreendimentos e já começa a trabalhar em novos projetos, fazendo girar a oferta.

Para ele, os juros elevados, o aumento dos custos de produção e as incertezas econômicas impactam sensivelmente novos projetos. Ao mesmo tempo, a demanda permanece ativa, principalmente em regiões consolidadas como a Baixada Santista.

“Programas habitacionais têm contribuído para estimular determinados segmentos do mercado, mas ainda existe um desafio importante relacionado ao financiamento das famílias que não se enquadram nas faixas do Minha Casa, Minha Vida, que continuam enfrentando um crédito mais caro, em um cenário de perda de poder de renda”, afirma Teixeira.

Novos projetos sairão do papel

Para empresários do setor, a produção de imóveis abaixo do ritmo das venda deve ser considerada. Porém, há um cenário positivo no horizonte. “Há, de fato, a possibilidade de uma falta de imóveis novos à venda”, observa o diretor da Engeplus Construtora, Roberto Barroso Filho.

“Neste momento, temos diversos empreendimentos iniciando obras e outros que devem começar até o fim deste ano ou no início do próximo. Por isso, deve haver um intervalo entre a produção e a oferta de imóveis no mercado”, completa Barroso.

Ele afirma que esse cenário merece atenção nos próximos dois ou três anos. “Se todos os lançamentos previstos forem concretizados, tanto os que já estão em andamento quanto os que devem começar até o início do próximo ano, poderemos ter uma reversão desse quadro, com uma oferta expressiva de imóveis novos no mercado”.

Barroso Filho entende ainda que, trazendo para o mercado local, não há incerteza em relação ao crescimento da economia. “Costumo dizer que Santos é a cidade da vez. Está próxima da Capital, oferece excelente qualidade de vida, segurança e um mercado imobiliário que, embora pareça caro para o santista, ainda é bastante competitivo quando comparado ao de São Paulo e algumas cidades do interior”.

O empresário cita a taxa de juros elevada como fator que impacta o segmento de imóveis econômicos e populares.

“Juros mais altos dificultam o financiamento e acabam limitando um pouco o crescimento do setor. A expectativa do mercado era de uma redução maior da taxa de juros até o final do ano, algo em torno de 12,5%, mas isso não deve se concretizar. Embora isso represente um obstáculo, o mercado imobiliário continua aquecido mesmo nesse cenário”.

Castro: setor imobiliário sem retração, mas com crescimento seletivo (Divulgação)

Ressaca pós-pandemia

O proprietário da Construtora e Incorporadora Malibu, Júnior Gonçalves, fala em “ressaca” pós-pandemia. Segundo ele, muitos empreendimentos foram vendidos na planta entre 2021 e 2022, período em que a inflação da construção saiu do controle, desequilibrando as contas das empresas.

“Os custos para construção ficaram bem maiores do que o estimado, e esse foi um baque do qual muitas construtoras ainda estão se recuperando. E vem a instabilidade econômica, política, nacional e internacional que cria um ambiente de incertezas”.

Ele destaca que, quando a oferta de novos empreendimentos fica menor e não atende a demanda, os compradores “correm” para imóveis prontos e usados. “Entendo que o mercado se autorregula, e estamos passando por uma fase de acomodação”.

Taxas de juros variam conforme a renda

O corte, no último dia 17, de 0,25 ponto percentual na taxa Selic (de 14,5% para 14,25%), apesar da flexibilização gradual, reafirma uma postura de firme cautela, segundo o economista Denis Castro. Para ele, a combinação de juros elevados com a expansão do Minha Casa, Minha Vida, que tem taxas mais baixas e subsídios, cria uma dinâmica interessante para o mercado imobiliário.

“De um lado, a taxa de juros elevada encarece o crédito, reduz a capacidade de financiamento das famílias e aumenta o custo de capital para as construtoras. De outro, o programa habitacional atua como um mecanismo de compensação, especialmente para as famílias de menor renda, ao ampliar subsídios e o acesso ao financiamento”, afirma.

Conforme ele, o Brasil deve continuar apresentando crescimento econômico moderado nos próximos anos. Dessa forma, o mercado imobiliário tende a permanecer aquecido nos segmentos atendidos por programas governamentais, enquanto os imóveis de médio e alto padrão podem enfrentar maior sensibilidade ao custo do crédito.

“O principal fator de atenção para 2027 será a sustentabilidade fiscal. O aumento do endividamento público pode pressionar as expectativas dos agentes econômicos, dificultando uma queda mais consistente dos juros. Ao mesmo tempo, o elevado endividamento das famílias reduz a margem para novas compras financiadas, especialmente em um cenário de renda crescendo abaixo do desejável”.

Prospecção

De acordo com Castro, a decisão das construtoras sobre investimentos dependerá da percepção sobre demanda futura, estabilidade econômica e custo de financiamento.

Enquanto isso, empresas mais expostas ao Minha Casa, Minha Vida podem continuar encontrando oportunidades de crescimento, enquanto segmentos voltados à renda média e alta devem permanecer mais cautelosos.

“Não vejo um cenário de retração generalizada do setor imobiliário, mas de crescimento seletivo. O mercado continuará encontrando demanda, principalmente na habitação popular. Porém, o peso das contas públicas, do endividamento privado e dos juros elevados tende a limitar um crescimento mais robusto da atividade econômica e dos investimentos no setor”.