Santos soma 4,2 mil 'predinhos' e mantém tradição de construções baixas

Prédios de três andares no Embaré: bairro é o campeão na contagem de lotes com este tipo de edificação, aponta Perfil da Produção Imobiliária (Alexsander Ferraz/AT)

Eles podem não ser modernos ou tão vistosos, mas fazem parte da paisagem de Santos. Os chamados “predinhos”, empreendimentos com dois a quatro andares, somam 4,2 mil construídos entre 1956 e 2022, de acordo com o Perfil da Produção Imobiliária de Santos divulgado pela Prefeitura. Mas o número poderia ser ainda maior, segundo o arquiteto da Secretaria de Obras e Edificações (Seobe), Diogo Damasio, que produziu a pesquisa.

“O perfil é feito de acordo com o cadastro do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), onde não há informações sobre altura. Mas, a partir de outros dados, como o emplacamento interno, chegamos a um mapa aproximado”, diz, lembrando que o processo é diferente do Censo, onde cada domicílio é visitado.

Além disso, segundo ele, o perfil não considera, obviamente, predinhos que já foram demolidos, o que pode fazer essa conta de edificações construídas dessa natureza subir ainda mais.

“O papel dos imóveis de baixa altura é maior ainda do que aparece no perfil, que já é grande. Santos não é a cidade que tem os prédios mais altos, mas o município onde a maior parte dos domicílios são tipo apartamento”.

Moradias empilhadas

Damasio revela que os imóveis com moradias empilhadas de baixa altura (sejam predinhos, casas sobrepostas ou residência sobre loja) correspondem a mais de 70% dos lotes residenciais em que há empilhamento de unidades e correspondem a 32% das unidades residenciais.

Apenas os predinhos correspondem a mais de 55% dos lotes residenciais com empilhamento de unidades. Há ainda os casos dos conjuntos habitacionais, onde um lote pode englobar vários blocos de apartamentos.

Em um ranking por bairro, a quantidade de predinhos precisa ser analisada de duas formas. Na contagem de lotes com esse tipo de edificação, o campeão em Santos é o Embaré, com 16%, seguido da Aparecida, com 11,5%. Campo Grande, com 10,9%; Ponta da Praia, com 9,8%; e Boqueirão, com 9,2%.

Quando se leva em conta as unidades residenciais por bairro, o cenário muda, por conta dos conjuntos habitacionais da Zona Noroeste. O líder é o Ilhéu Alto, com 100% de ocupação por predinhos. O segundo é o São Jorge, graças ao Conjunto dos Estivadores, com 51,7%; e o terceiro, o Castelo, onde fica o Dale Coutinho, com 43,7%.

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Vantagens

Sem elevador, orçamento da obra tende a ser mais barato Taxa condominial geralmente menor Menor circulação de pessoas e ambiente mais tranquilo Acesso rápido às unidades e áreas comuns Controle de acesso costuma ser mais simples Relação mais próxima entre moradores Em muitos casos, melhor circulação de ar e incidência de luz natural Menor adensamento e menor impacto visual na paisagem Construção costuma ser mais rápida Edifícios baixos podem integrar melhor o bairro Desvantagens

Menor escala pode reduzir a rentabilidade para construtoras Orçamento menor para manutenção Pode haver menos opções de lazer e serviços internos Subir escadas pode ser problema para idosos ou pessoas com mobilidade reduzida Estruturas menores podem investir menos em segurança eletrônica Conflitos entre vizinhos podem ficar mais evidentes Dependendo da localização, construções vizinhas podem limitar ventilação Pode ter menos vagas, lazer reduzido e pouca infraestrutura Custos de manutenção podem pesar mais entre poucos moradores. Ausência de elevador pode limitar acessibilidade universal Só sete pedidos de obras este ano

O arquiteto da Secretaria de Obras e Edificações (Seobe) de Santos, Diogo Damásio, conta que, desde o primeiro ano que o Perfil da Produção Imobiliária de Santos abrange (1956), até meados dos anos 1980, a construção dos predinhos era muito significativa.

Desde então, a nova construção de predinhos foi ficando mais escassa (abaixo de 10% da área construída anual), e, depois, abaixo de 5%. Já nos anos 2010, houve períodos sem produção.

“Atualmente, de acordo com o Aprova Santos (sistema de licenciamento eletrônico), há sete pedidos aprovados ou em análise. Mas a construção desses predinhos hoje não tem limitações de legislação, apenas opção das construtoras envolvidas”, complementa o chefe do Departamento de Controle do Uso e Ocupação do Solo e Segurança de Edificações (Deconte), Glessio Cagnoni.

O cenário já foi diferente décadas atrás, quando alguns marcos legais abriram espaço para a supremacia dos predinhos. Até 1967, três andares eram o máximo permitido - ao mesmo tempo, exigia-se pouca vaga de garagem (uma a cada três apartamentos).

A partir de 1968, começou a ganhar tração a construção de imóveis de dez andares, com mais vagas de garagem, cenário intensificado até hoje. Porém, é inegável o impacto dos predinhos na formação da Cidade.

“É uma tipologia que está dispersa e pulverizada no município inteiro. É uma característica, um patrimônio da cidade, que foge da ideia que a gente tem comumente de verticalização. Os predinhos com mais de 40 anos, talvez, de existência trazem essa característica ao município, à paisagem da cidade”, complementa Glessio Cagnoni.

Imagem aérea de Santos mostra que, conforme se distancia da orla, há mais edificações baixas na cidade (Alexsander Ferraz/AT)

Preços

O gerente geral de vendas da Família Imóveis, Ricardo Novoa, enaltece a importância dos predinhos.

“O potencial é grande, pois entendemos que esse é a compra do primeiro imóvel da maioria das pessoas, devido ao preço ser mais em conta”.

Segundo ele, o valor do metro quadrado varia de acordo com a localização, na faixa de R\$ 4 mil a R\$ 6 mil.

“Não calculamos por metro quadrado, mas pelo estado do apartamento e do prédio. Hoje, um apartamento desses, em um lugar bom, com garagem coletiva, gira na faixa de R\$ 370 mil”.

Novoa também elenca algumas desvantagens, como a falta de garagens suficientes.

“Na época em que foram construídos, não era tão fácil ter um carro”.

Já as configurações mais observadas, de acordo com ele, são quartos, sala, banheiro, cozinha e área de serviço.

“Existem prédios de três andares com garagem fechada. Nesse caso, o valor sobe, a partir de R\$ 450 mil”, aponta.

Barato, mas sem salão

Se os predinhos têm espaço na paisagem, eles também ocupam lugar cativo para quem quer comprar ou alugar um imóvel, especialmente pelos preços mais baixos do que os apartamentos mais novos, segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto.

“Para boa parte dos potenciais compradores que estão procurando imóvel, o fator principal é o preço. E normalmente esses imóveis têm valores mais acessíveis, se comparados aos imóveis mais modernos. Com o mesmo valor, a metragem quadrada dos mais novos é infinitamente inferior àquelas dos mais antigos”.

Para ele, prédios pequenos de três ou quatro andares, no máximo, têm uma venda mais rápida porque o condomínio é baixo.

“A maioria nem salão de festa tem, é sem despesa de conservação, só uma pintura lá de vez em quando. Então fica muito barato”.

Viana conta que, para casais mais idosos (no caso do primeiro andar) e jovens que não têm necessidade de muitos equipamentos, os predinhos são uma boa alternativa.

“Isso não é apenas em Santos. Em Guarujá, Praia Grande e São Vicente, que tiveram grandes impulsos dos anos 1950 para cá, muitos desses imóveis foram construídos por comerciantes da própria cidade”, aponta o diretor do Creci-SP.

“Vi muito disso em Praia Grande. Donos de mercearia, açougue, papelaria e restaurantes ganhavam bastante dinheiro na temporada, e depois faziam os prédios de três andares, que envolviam um capital pequeno”.

Tipos e preços

O diretor da Engeplus Construtora, Roberto Luiz Barroso Filho, explica que os predinhos comportam, na sua maioria, apartamentos de dois (até 90 metros quadrados, em torno de R\$ 500 mil) e três dormitórios (até 115 metros quadrados, por volta de R\$ 700 mil).

“Nas proximidades da Avenida Afonso Pena, por exemplo, podem cair para entre R\$ 350 mil e R\$ 600 mil, de acordo com o tamanho”.

Barroso conta que a Engeplus, por exemplo, construiu dois predinhos de três andares há mais de 30 anos. Mas ele cita alguns contratempos dessa modalidade hoje, frente à modernidade do setor imobiliário.

“Uma delas é subir dez vezes até o apartamento com um monte de compras, por não ter elevador, além da dificuldade com encomendas, por não haver portaria. Ou mesmo um item de grande porte, como uma geladeira ou aparelho de TV, onde conduzi-lo pelas escadarias é um problema”, reconhece.

“A maior vantagem está mesmo nos valores mais em conta”, conclui ele.