Prédios mais altos do litoral de São Paulo: Santos se destaca no ranking; saiba qual é o limite de andares

Nova safra de torres altas na Ponta da Praia: Santos teve 1ª torre a partir de 21 andares em 2002 e superou 31 pavimentos em 2011. Estudo ainda não engloba os atuais em obras (Alexsander Ferraz/ AT)

Um estudo realizado pela Prefeitura de Santos mostra com números o ritmo intenso da verticalização da cidade da Baixada Santista, no litoral de São Paulo, com a altura dos edifícios se acelerando nos últimos anos. Segundo o levantamento, com dados de 1956 a 2023, o Perfil da Produção Imobiliária de Santos apontou a construção de 96 prédios de 21 e 30 andares, e 15 torres de 31 e 39 pavimentos.

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Existem alguns marcos desse processo de verticalização. Um deles ocorreu em 2002, com o edifício Castell di San Muniz, da construtora Macuco, o primeiro entre 21 e 30 andares.

Já o início da série entre 31 e 39 andares começou em 2011, com o Enseada das Orquídeas (Yuny Incorporadora em parceria com a Gafisa), o Cap Ferrat (Serlam) e o Ipê da Praia (Vértice).

O diretor da Macuco, Lucas Muniz Teixeira, relembra as circunstâncias que cercaram a construção do Castell di San Muniz. “Sabíamos que teríamos que trazer inovações, novos métodos construtivos, mas isso sempre foi um traço da construtora”.

“Trouxemos novas empresas para trabalhar nos projetos e durante a obra, para garantir segurança das inovações, e contratamos o Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT), para realizar um segundo controle tecnológico das fundações do edifício entre outros parceiros durante toda obra”.

Para ele, a região conta com profissionais qualificados que garantem construções desse porte. “Hoje, temos na região alguns dos melhores engenheiros e empresas na área de fundação (alicerce dos prédios) do País”.

“Nós só construímos o que atende às necessidades do mercado da região; logo, se fazemos prédios altos é porque o mercado gosta e também é a solução que temos para atender as necessidades do mercado com as legislações que temos na região”, diz.

Atualmente, a empresa investe em edifícios com 25 andares, em média. “Hoje, os prédios na verdade têm um limite de altura menor que há dez anos. Tínhamos mais dificuldade de fazê-los pois eram novidade e, por isso, poucos se aventuravam em fazê-los. Hoje, já é mais comum e vários já se sentem confortáveis em executá-los”.

Limitação

O crescimento dos edifícios em Santos possui uma limitação, conforme o secretário municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Sustentabilidade, Glaucus Farinello.

“Ela é de 150 metros em alguns locais, especificamente em bairros como Ponta da Praia e José Menino. Já no Gonzaga e no Boqueirão, há limitações em alguns locais de, no máximo, 70 metros de altura”. Em média, cada andar de um prédio tem altura de três metros.

Na Ponta da Praia e no José Menino, são possíveis empreendimentos de 44 andares – a altura máxima varia conforme o raio de distância do Aeroporto de Guarujá.

Segundo ele, não existe risco de prédios de Santos chegarem a 70 andares, como acontece, por exemplo, em Balneário Camboriú (SC).

Limitação do gabarito é vista como evolução natural

Presidente do Conselho Deliberativo da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), Ricardo Beschizza entende que a limitação do gabarito (altura dos edifícios) como uma evolução natural do desenvolvimento urbano da Cidade. “A Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) e normas do Comando da Aeronáutica (Comaer), devido ao aeroporto do Guarujá, estabelece critérios técnicos e limites construtivos. Dentro dessas regras, o incorporador busca equilibrar viabilidade econômica, qualidade arquitetônica e demanda do mercado, sendo que os edifícios mais altos exigem maiores recuos em relação aos imóveis vizinhos”.

Para ele, com a elevada densidade populacional de Santos, a concentração de moradia em função da verticalização favorece uma infraestrutura que absorve estas moradias. “Ela será muito importante para novas moradias no Centro, que deverá atender a demanda de habitação de interesse social e popular”.

Farinello: “fortalezas de costas para a cidade” (Alexsander Ferraz/AT)

Aeroporto limita altura

A Força Aérea Brasileira (FAB), por meio do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), afirma que as análises sobre as construções são realizadas com base nos Planos Básicos de Zona de Proteção de Aeródromos (PBZPA) aprovados pelo Comaer, observando as “superfícies limitadoras de obstáculos aplicáveis” ao aeroporto.

Conforme a FAB, do ponto de vista técnico são considerados, entre outros aspectos, “como a localização do empreendimento, sua altura pretendida, as coordenadas geográficas da edificação e a eventual interferência nas superfícies de proteção estabelecidas para a segurança e regularidade das operações aéreas”.

Ainda de acordo com a FAB, quanto aos cálculos utilizados na análise, estes seguem os critérios e parâmetros constantes das tabelas previstas na ICA 11-408/2020, que estabelecem os limites e condições aplicáveis às superfícies de proteção aeroportuária.

“Em relação ao prazo para análise e emissão do parecer, após o recebimento de toda a documentação necessária, aplicam-se os prazos previstos. Todos os planos básicos aprovados, bem como a legislação pertinente estão disponíveis no site , complementa a FAB.

Adensamento urbano

O secretário de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Sustentabilidade de Santos, Glaucus Farinello, crê que a verticalização é, inicialmente, uma solução sustentável. “Estamos hoje num planeta com escassez de terreno, população crescente e mudanças climáticas. Temos, basicamente, dois modelos de cidade, a que se espraia para os lados e a que se adensa (mais habitantes num mesmo espaço). Na Baixada Santista, entre a praia e a Serra do Mar e ambientalmente muito sensível, o melhor modelo é o segundo”, afirma.

Para ele, a opção é otimizar a infraestrutura já existente, sem ampliação dos bairros, por exemplo. “É claro que quando a gente fala em verticalização, ela tem os seus impactos, e que nós precisamos tratar esses efeitos. Por isso, ao longo dos últimos anos, vários dispositivos foram criados”.

“Em algum momento da cidade de Santos começaram a se construir grandes edifícios, murados, quase que fortalezas de costas para a cidade. Desde 2018 foi proibido isso, quando criamos a obrigatoriedade que os empreendimentos de grande porte tenham a chamada área de integração. Ou seja, o prédio tem que se comunicar com a via pública. Tampouco havia um regramento para as guias rebaixadas. Tudo isso visa tornar a via pública mais agradável para caminhar, pedalar, e também mais arborizada, dentre outros dispositivos”.

Outra ação, segundo ele, foi garantir que o processo de adensamento não se restringisse à região da orla. “Uma outra dor muito grande da cidade é que a gente produz muitos apartamentos de alto padrão ou de médio padrão. Desde a última revisão da Luos (Lei de Uso e Ocupação do Solo), temos o instrumento da cota social. Então, os grandes empreendimentos hoje são obrigados a ofertar, ou no próprio empreendimento, ou no bairro, ou na região central, 5% de unidades de interesse social”, diz Farinello.

Ele menciona, ainda, o projeto Santos Sustentável, que une o projeto de verticalização à sustentabilidade. “A gente estimula os prédios a adotarem soluções sustentáveis. Um dos eixos é estudar os edifícios verdes inteligentes. Para isso, foi criado um grupo de trabalho técnico na Prefeitura para propor mudanças para que a gente consiga, de fato, estimular e direcionar uma boa arquitetura”.

O arquiteto Cláudio Abdalla afirma que a verticalização é parte do processo (Alexsander Ferraz/AT)

“Minha preocupação não é a altura, mas a densidade”

O arquiteto Cláudio Abdalla, com a experiência de 50 anos de profissão, afirma que a verticalização é parte do processo de crescimento de Santos. “O primeiro código que tratava disso era de 1968, quando os prédios eram basicamente de nove andares e, posteriormente, esse gabarito (altura) foi modificado. Mas acho que ele não é o problema. O que a legislação precisa garantir é qualidade de vida. Se o cidadão está confortável, ela é boa”.

Segundo Abdalla, algumas preocupações são fundamentais, como a infraestrutura oferecida em um lugar de grande densidade. “Na hora que muda a densidade, a demanda por serviço tem que estar de acordo, como água, esgoto e circulação. O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) precisa ser revisto, porque não diz se, em um edifício com 200 unidades, elas são de um quarto ou quatro quartos. Isso faz toda a diferença”, pondera.