Preço do metro quadrado no litoral de São Paulo registra altas sucessivas desde 2023

O preço médio do metro quadrado dos apartamentos na Baixada Santista chegou a R\$ 11.856 no segundo trimestre deste ano, segundo pesquisa da Brain Inteligência Estratégica para o Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP). O valor representa uma alta de 7% em relação ao mesmo período de 2025, sem descontar a inflação.

Na comparação com o segundo trimestre de 2023, quando o preço médio era de R\$ 8.950, a valorização acumulada chega a aproximadamente 32,5%. A pesquisa foi feita em Santos, Praia Grande, Guarujá, São Vicente e Bertioga.

Para o sócio consultor da Brain, Marcelo Gonçalves, um dos principais fatores que contribuíram para a subida do preço foi a evolução dos custos dos insumos utilizados na construção civil. Ele cita o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), como indicador da inflação do setor.

Em abril, o INCC foi de 1,06%. De acordo com Gonçalves, trata-se do maior da série histórica em um único mês. “Infelizmente, está sendo repassado para o possível público comprador o aumento dos insumos que vem acontecendo na cadeia produtiva da construção civil”.

O pesquisador afirma que a redução dos lançamentos registrada no segundo trimestre não teve influência significativa sobre a alta do preço médio do metro quadrado.

Segundo ele, ainda existe oferta de produtos no mercado e o volume disponível não seria baixo o suficiente para provocar uma alta de preços provocada pela relação entre oferta e demanda. “É muito mais o aumento proporcional ao aumento dos insumos no nosso mercado que gerou isso, e não essa redução”.

Para Gonçalves, ainda não há sinais de desaceleração no mercado. A manutenção das vendas, enquanto os lançamentos diminuíram, fez com que a oferta disponível fosse reduzida. “Se a gente continuar nesse ritmo, vendendo ainda bem e tendo menor número de lançamentos, pode ter uma oferta muito menor que pode gerar aumento de preço, sim”.

Segundo ele, os próximos dois trimestres serão importantes para verificar se a redução dos lançamentos será mantida e qual o impacto sobre a oferta e os preços.

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Saiba mais De acordo com o sócio consultorda Brain Inteligência Estratégica, Marcelo Gonçalves, o preço médio do metro quadrado é calculado com base nas unidades que estão em oferta durante o trimestre analisado. Segundo ele, os empreendimentos são classificados em diferentes padrões de preço, como compacto, econômico, standard, médio, alto, luxo e superluxo. Os preços utilizados na pesquisa são os valores de tabela dos imóveis e não consideram eventuais negociações entre compradores e incorporadoras. Segundo o executivo, a metodologia utiliza os valores de tabela como parâmetro para manter uma comparação entre os diferentes empreendimentos e padrões. Dessa forma, o preço de R\$ 11.856 por metro quadrado não representa necessariamente o valor final pago pelo comprador. Ele afirma ainda que o 7% de aumento do m2 em um ano não desconta a inflação do período. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) para 12 meses, em junho, foi de 4,64%.

Valorização dos imóveis tem sido gradual ao longo dos anos O diretor regional do Secovi-SP, Carlos Meschini, afirma que a dinâmica de preços depende de diferentes fatores, entre eles oferta, demanda, custos de insumos e produção, condições de financiamento e comportamento do consumidor.

Segundo Meschini, novos lançamentos ampliam a oferta e proporcionam mais opções aos consumidores, mas não necessariamente provocam redução dos preços.

“A valorização dos imóveis é resultado de uma combinação de fatores e vem ocorrendo de forma gradual ao longo dos últimos anos. Além disso, cada novo empreendimento incorpora custos de terreno, construção, mão de obra, materiais e demais componentes que também influenciam o preço final”.

Para ele, os juros elevados também afetam a capacidade de compra dos consumidores. “Os juros elevados impactam diretamente tanto a produção quanto a capacidade de aquisição de imóveis, especialmente para as famílias que dependem do financiamento para realizar a compra”.

Meschini afirma que a tendência dos preços no segundo semestre dependerá das condições econômicas e do comportamento de oferta e demanda. O sócio consultor da Brain Inteligência Estratégica, Marcelo Gonçalves, avalia que a evolução dos preços dependerá do comportamento dos lançamentos e das vendas nos próximos meses.

Caso as vendas continuem em ritmo semelhante enquanto a entrada de novos produtos permanecer menor, ele afirma que poderá haver pressão sobre os preços pela relação entre oferta e procura.

Praia Grande concentra maior estoque A pesquisa apontou 5.724 unidades em oferta final nos empreendimentos de apartamentos, sendo 40,6% delas classificadas como padrão standard. Praia Grande concentra o maior estoque, com 2.726 unidades.

Para o sócio consultor da Brain, Marcelo Gonçalves, a combinação de vendas ainda relativamente firmes com menos lançamentos (imóveis na planta e em prédios em construção) ajuda a manter o equilíbrio entre oferta e demanda.

“Eu me preocuparia se a gente tivesse lançado menos e vendido também muito menos. Aí estaríamos no início de uma possível perspectiva de diminuição do mercado em nível de compras, o que não aconteceu”, afirma.

Meschini avalia que a diferença entre o ritmo dos lançamentos e as vendas demonstra a força da demanda na Baixada Santista. “Esse comportamento demonstra a resiliência do mercado imobiliário”.

“O imóvel continua sendo percebido como um investimento seguro e um importante instrumento de preservação patrimonial. Além disso, a valorização observada nos imóveis ao longo dos últimos anos reforça a confiança do consumidor e sustenta a demanda, mesmo em um cenário econômico mais desafiador”.

Segundo ele, a redução dos lançamentos tende a contribuir para a absorção do estoque disponível. “Caso a oferta diminua enquanto a demanda permanecer consistente, é natural que os estoques sejam reduzidos. Em um cenário de menor disponibilidade de produtos, pode haver pressão sobre os preços. No entanto, a expectativa é de novos lançamentos ao longo do segundo semestre de 2026, mantendo o equilíbrio entre oferta e demanda.”

O segundo semestre, portanto, será importante para indicar se a retração dos lançamentos representa apenas um movimento pontual ou uma mudança mais prolongada na estratégia das incorporadoras. “A gente vai ter que olhar o segundo semestre para entender se não foi apenas uma sazonalidade”, diz Marcelo.

Para o diretor regional do Secovi-SP, a tendência é de recuperação gradual dos lançamentos nos próximos meses. “Não é esse o cenário que o setor vislumbra neste momento. Diversos projetos encontram-se em fase final de estruturação e deverão ser lançados nos próximos meses, contribuindo para a renovação da oferta na região.”

Ele afirma que a expectativa para o restante do ano é positiva. “Há uma perspectiva de retomada gradual dos lançamentos no segundo semestre, acompanhando a evolução dos projetos em desenvolvimento e as condições do mercado”.

Perfil da baixada Segundo o diretor regional do Secovi, Carlos Meschini, Santos, Praia Grande e Bertioga concentram atualmente parte significativa da atividade imobiliária regional e seguem oferecendo boas oportunidades para novos empreendimentos.

A pesquisa aponta concentração de lançamentos e vendas em imóveis com metragem entre 99 m2 e 150 m2.

As unidades de dois dormitórios são predominantes na oferta, elas representam 58,8% dos lançamentos e 51,4% da oferta final.

Praia Grande aparece como a cidade com maior oferta lançada, com 12.348 unidades entre os empreendimentos residenciais verticais analisados. A Cidade também concentra a maior parcela do estoque disponível na região, com 47,6% das unidades em oferta final.

“A previsibilidade econômica é um fator fundamental para o setor. Um ambiente com maior segurança jurídica, estabilidade regulatória e redução gradual das taxas de juros tende a estimular novos investimentos e ampliar o ritmo dos lançamentos. Esses elementos fortalecem a confiança de incorporadoras, investidores e consumidores, favorecendo o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário”, diz Carlos Meschini (à esquerda), Diretor regional do Secovi / “É desejo e realidade. Eu posso desejar comprar um produto de 200 metros quadrados, mas olho a disponibilidade, a localização e o preço e vejo que um produto de 150 metros quadrados é uma realidade para mim”, diz Marcelo Gonçalves (à direita, Sócio consultor da Brain Inteligência Estratégica (Alexsander Ferraz/AT e Sílvio Luiz/AT)