Ponta da Praia se consolida como polo imobiliário de alto padrão e concentra expansão de prédios em Santos

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De bairro tradicional, a Ponta da Praia, em Santos, se consolidou como um polo de construção de alto padrão e rápida venda dos novos imóveis, além de ter recebido investimentos públicos. Segundo a empresa de pesquisa de mercado Brain Inteligência Estratégica, a cada dez lançamentos imobiliários na Ponta da Praia, oito já estão comercializados.

O sócio da Brain, Marcelo Gonçalves, afirma que a Ponta da Praia passou por uma transformação profunda, consolidando-se como um dos principais polos de altíssimo padrão e luxo da Baixada Santista.

“Dos 940 apartamentos lançados em oito empreendimentos que ainda há pelo menos uma unidade com o incorporador, 766 unidades já foram vendidas. Isso significa que 81,5% de tudo o que foi lançado já foi comercializado, restando apenas 174 unidades em estoque (oferta final de 18,5%)”, diz ele. “Trata-se de um cenário que mostra que a Ponta da Praia tem uma demanda real, aquecida e com alto poder de compra”.

Gonçalves complementa que a ideia de uma “nova Ponta da Praia” gerou um desejo por produtos de alta qualidade, o que trouxe o padrão mais sofisticado para o bairro com esses números tão expressivos.

“Um ponto que chama muita atenção é a evolução e qualidade dos produtos, acima de R\$ 18 mil o metro quadrado. Os apartamentos de quatro dormitórios chegam a impressionantes 500 metros quadrados de área privativa, com preços máximos que atingem a casa dos R\$ 23 mil por metro quadrado”. Nessa média, um imóvel de 500 m² sairia por R\$ 11,5 milhões.

Para Gonçalves, a Ponta da Praia “deixou de ser um bairro apenas residencial tradicional e virou o “endereço do luxo” em Santos, competindo diretamente com o Gonzaga”.

Alvarás

Conforme dados da Prefeitura, foram emitidos, entre 2022 e 2026, 11 alvarás de obras (licenças para edificar) com mais de dez andares na Ponta da Praia. O ano com a maior quantidade foi 2025, com quatro alvarás.

Já o número de cartas de habitação (documento que libera o prédio novo para moradia) emitidas para edifícios com mais de dez andares na Ponta da Praia, no mesmo período, foi de oito, sendo que metade delas foi emitida em 2024.

Investimentos

A Prefeitura destaca também que a Ponta da Praia tem recebido investimentos públicos e de interesse social, como o Centro Esportivo e Recreativo Rebouças, que passa por modernização e transformação estrutural, que ampliará em 2 mil vagas a oferta de atividades para a população.

A gestão municipal cita ainda a obra do Aquário Municipal para tornar a visitação “muito mais interativa” e o conjunto residencial Novo Horizonte, com 136 unidades para as famílias da Vila Sapo. Além disso, no último mês, as 89 vias do bairro passaram a contar com iluminação 100% em LED.

Segundo a Prefeitura, nos últimos anos, a orla da Ponta da Praia foi revitalizada, com um novo Mercado do Peixe e Deck do Pescador, além de um ponto “instagramável” com o nome da Cidade. Também foi entregue o Santos Convention Center e a revitalização da Rua Trabulsi.

O bairro A Ponta da Praia é o segundo maior bairro de Santos em população, segundo o Censo 2022 do IBGE, com 34.898 habitantes, frente a 30.448 em 2010, um crescimento de 10,5%. Com dois quilômetros quadrados de área, a Ponta da Praia, reconhecida como bairro em 1967, é delimitada pela Rua Comendador Alfaia Rodrigues e Avenida Coronel Joaquim Montenegro.

Renovação urbana

O diretor regional do Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imóveis (Secovi-SP), Carlos Meschini, afirma que, ao longo dos últimos 20 anos, a Ponta da Praia passou por um amplo processo de renovação urbana, impulsionado por novos empreendimentos residenciais, melhorias na infraestrutura e pela expansão do comércio, serviços, educação, gastronomia e hotelaria.

“O bairro reúne características que favorecem a implantação de empreendimentos de médio e alto padrão que evidenciem projetos mais modernos, com áreas de lazer e convivência amplas, agregando valor e atendendo às expectativas do consumidor atual”.

Outro ponto que facilita na Ponta da Praia, para ele, é não existir, nesse trecho da cidade, os mesmos limitadores de altura, por conta do cone de aproximação do aeroporto de Guarujá. Ali, a altura pode chegar a 150 metros.

Verticalização e orla

A arquiteta e urbanista Viviane de Andrade Sá afirma que a Ponta da Praia destaca-se por ocupar uma área privilegiada da orla e por apresentar um menor grau de verticalização.

“Assim como ocorre na Capital e em diversas cidades médias brasileiras, observa-se um forte crescimento da especulação imobiliária, especialmente voltada à construção de novos empreendimentos”.

No caso de Santos, lembra ela, existem poucos lotes disponíveis para novos empreendimentos e, além disso, há limitações geográficas que restringem a expansão urbana.

“Essas características fizeram com que o bairro se tornasse o principal espaço para implementação de transformações urbanísticas, envolvendo desde alterações na legislação até a demolição de edificações antigas para dar lugar a novas construções. Esse conjunto de fatores consolidou a região como um dos principais destinos de investimentos voltados à construção de edifícios de alto padrão”.

Segundo ela, os efeitos são percebidos na substituição do comércio tradicional por empreendimentos de alto padrão.

Imóveis antes ocupados por residências e pequenos estabelecimentos têm sido adquiridos por construtoras para a construção de edifícios residenciais, provocando o fechamento ou a mudança de negócios consolidados no bairro, alterando a dinâmica econômica e social da região.

Planejamento urbano

Para a urbanista, esse crescimento demanda uma atuação integrada e de longo prazo. Conforme ela, o aumento da densidade populacional pressiona a infraestrutura urbana e os serviços públicos, afetando a mobilidade, abastecimento de água, esgotamento sanitário e drenagem, fornecimento de energia elétrica, transporte público e equipamentos urbanos, como escolas, unidades de saúde e áreas de lazer.

“O equilíbrio desse processo dependeria da capacidade do poder público de acompanhar a expansão urbana com investimentos compatíveis em infraestrutura e serviços, assegurando a manutenção da qualidade de vida da população”.

Outro aspecto verificado na transformação da Ponta da Praia diz respeito à questão ambiental, uma vez que existe a necessidade de pensar o futuro da região diante das emergências climáticas.

“Por se tratar de um bairro próximo à orla, a Ponta da Praia está diretamente mais exposta às transformações em relação à elevação do nível do mar, aos eventos climáticos extremos e à necessidade de sistemas de drenagem mais eficientes”.

Pescadores

Antes das transformações urbanas e valorização imobiliária, a Ponta da Praia era caracterizada pela presença de comunidades tradicionais de pescadores, cuja subsistência e identidade estavam profundamente ligadas ao mar, segundo a arquiteta e urbanista Viviane de Andrade Sá.

“Com a expansão das atividades portuárias, o crescimento do turismo e o avanço da especulação imobiliária, a Cidade passou e segue passando por profundas transformações que contribuíram para o deslocamento gradual dessas comunidades tradicionais, reduzindo sua presença no bairro e escancarando os conflitos entre o desenvolvimento urbano, turismo e a preservação das formas de vida tradicionais caiçaras”.

A Ponta da Praia teve um desenvolvimento mais planejado e organizado ao longo dos anos (Vanessa Rodrigues/AT)

Torres mudam paisagem

Por estar historicamente mais afastada dos principais centros comerciais da cidade, a Ponta da Praia teve um desenvolvimento mais planejado e organizado ao longo dos anos. Essa característica resultou em vias mais largas, comércios mais estruturados e uma oferta de bons terrenos. Esse panorama favorável despertou o interesse de construtoras.

“Essa característica resultou em vias mais largas, comércios mais estruturados e uma oferta de bons terrenos”, afirma o gerente comercial da Construtora Miramar, Maurício Meriqui.

Um exemplo disso é o Jardins da Grécia, primeiro condomínio clube de Santos, desenvolvido pela empresa há mais de duas décadas. “Nossa atuação na região não é recente, mas fruto de uma visão de longo prazo sobre o potencial de desenvolvimento desse eixo da cidade”.

Segundo ele, a Miramar possui, em obras, o Ilhas Resort, condomínio clube com quatro torres, e o Navegantes, composto por duas torres de 45 andares, ambos com a primeira fase prevista para entrega ainda em 2026.

“Neste ano, também lançamos o San Martin, localizado no Canal 7, com apartamentos de 236 metros quadrados. Além disso, já estamos preparando um novo lançamento para a região em 2027, reforçando nossa estratégia de atuação voltada ao mercado de alto padrão”.

Polo de desenvolvimento

Meriqui afirma que o Grupo Mendes sempre buscou contribuir para a criação de novos polos de desenvolvimento urbano. Um exemplo marcante foi a implantação do Praiamar Shopping, na Aparecida. Antes dele, o principal centro comercial de Santos estava concentrado no Gonzaga.

“Com a chegada do shopping, esse eixo se expandiu em direção à Aparecida, impulsionando o desenvolvimento da região. Hoje, observamos um novo movimento de valorização, com a Ponta da Praia se consolidando como um dos principais vetores de crescimento e investimento da cidade”.

Tendência

“Acreditamos que bairros como a Ponta da Praia e Aparecida continuarão sendo protagonistas desse processo de valorização. Além de contarem com excelente infraestrutura viária, ampla oferta de comércio e serviços, essas regiões ainda apresentam uma significativa concentração de imóveis horizontais, criando oportunidades para a formação de novos terrenos para incorporação”, diz Maurício Meriqui, gerente comercial da Construtora Miramar.