Minha Casa, Minha Vida em Santos, Praia Grande e no resto do litoral de SP tem avanço freado por custos e terrenos caros

“A Baixada Santista possui terrenos mais valorizados, além de características de solo que exigem fundações mais complexas", diz especialista (Imagem ilustrativa/ Marcela Pierotti/ Arquivo TV Tribuna)

A Pesquisa do Mercado Imobiliário, elaborada pela Brain Inteligência Estratégica para o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação de Imóveis (Secovi-SP), traz um dado importante sobre o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV): se, na esfera federal, ele responde por 49% das vendas no primeiro trimestre deste ano, na Baixada Santista, foi lançado apenas um empreendimento com 23 unidades de um e dois dormitórios no padrão econômico.

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Ainda de acordo com dados da Brain, havia ainda 11 empreendimentos no mercado primário (unidades ainda da incorporadora) com oferta de 281 unidades, nas faixas do MCMV, sendo que nenhum estava abaixo de R\$ 304 mil.

Para o diretor regional do Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP) em Santos, Lucas Teixeira, apesar de ainda representar uma parcela pequena do mercado regional, a participação do Minha Casa, Minha Vida na Baixada Santista vem crescendo de forma consistente.

“Em 2023, os empreendimentos enquadrados no programa representavam apenas 0,2% do mercado. Ainda assim, as características locais impõem desafios adicionais para a viabilização desse tipo de produto, quando comparadas a outras regiões do país”, afirma.

Segundo ele, a principal diferença está nos custos de produção. “A Baixada Santista possui terrenos mais valorizados, além de características de solo que exigem fundações mais complexas. Esses fatores impactam diretamente a viabilidade econômica dos empreendimentos enquadrados no programa”.

Dessa forma, a combinação entre terrenos valorizados e custos construtivos mais elevados reduz a margem para desenvolver produtos dentro dos limites estabelecidos pelo Minha Casa, Minha Vida.

Teixeira lembra que, em algumas regiões de Santos, especialmente na Zona Leste (entre a linha do VLT e a praia), a oferta de áreas com potencial para empreendimentos enquadrados no programa é mais limitada. Contudo, bairros como Macuco, Paquetá e Centro já apresentam iniciativas nesse sentido.

“O crescimento da participação do Minha Casa, Minha Vida depende da combinação entre aperfeiçoamentos no programa, maior experiência das incorporadoras na busca pela viabilidade dos empreendimentos. Os avanços recentes nas faixas de renda e nos limites de enquadramento foram muito importantes e já surtem efeitos para esse movimento”, conclui.

Fundações e permuta

Diretor da Engeplus Construtora, Roberto Barroso Filho, argumenta que as fundações na região precisam ser profundas, às vezes atingindo 55 ou 58 metros. Isso chega a encarecer entre 5% e 10% o valor de uma obra, segundo ele.

“Em um empreendimento cuja margem de lucro já é muito pequena, como ocorre no Minha Casa, Minha Vida, isso faz com que a construção de novos projetos em Santos fique quase inviável”, afirma.

Ele conta que construtoras que trabalhavam com o programa e com o médio padrão estão migrando para o alto padrão, na Orla ou até quatro quadras dela.

Barroso entende que a permuta torna viável um empreendimento do MCMV, diante do alto custo dos terrenos.

“Quando conseguimos estruturar uma negociação por permuta, evitamos um desembolso elevado na compra da área, reduzindo o impacto financeiro inicial. Por isso, a permuta é uma alternativa interessante para viabilizar esse tipo de empreendimento”.

Ele cita um empreendimento da Engeplus lançado há dois meses, na esquina da Avenida Rodrigues Alves com a Rua Campos Melo, no Macuco. O projeto possui 160 ou 170 apartamentos, todos enquadrados no programa, nas faixas 3 e 4, com imóveis de até R\$ 600 mil.

“Também teremos um empreendimento do Centro, na Avenida São Francisco, e será enquadrado na Faixa 2. Ele terá imóveis de aproximadamente R\$ 370 mil a R\$ 380 mil. A previsão de lançamento é para o segundo semestre, e o projeto já está em fase de aprovação na Prefeitura”, diz ele.

(Fonte: Caixa)

Faixa mais pobre tem menor oferta

A Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, destinada a famílias com renda bruta mensal de até R\$ 3,2 mil, é a que mais carece de imóveis. Para empresários ouvidos por A Tribuna , o investimento neste segmento é inviável na Baixada Santista.

“Normalmente, os imóveis do Minha Casa, Minha Vida, especialmente nas faixas 2 e 3, são vendidos por cerca de R\$ 350 mil, com valores entre R\$ 8,5 mil e R\$ 9 mil por metro quadrado com tamanho entre 33 e 42 metros quadrados. Isso é muito diferente dos R\$ 16 mil por metro quadrado cobrados em imóveis localizados a poucas quadras da praia”, diz o diretor da Engeplus Construtora, Roberto Barroso Filho.

Outro detalhe importante é o crédito. Enquanto imóveis de médio e alto padrão costumam ter financiamentos estruturados pelas próprias construtoras ou em prazos menores, os financiados pela Caixa, por meio do Minha Casa, Minha Vida, podem ser pagos em até 420 meses, ou 35 anos.

Além disso, os juros são subsidiados. Hoje, a taxa máxima gira em torno de 9,5% a 10% ao ano. Na Faixa 2, por exemplo, o comprador pode pagar entre 4% e 6% ao ano, mesmo com uma Selic de 14,5%.

Em Santos

De acordo com a Prefeitura de Santos, a Cohab Santista não possui empreendimento habitacional contratado com recursos do Minha Casa, Minha Vida. Entretanto, a companhia vem trabalhando em conjunto com a Caixa e com o Governo Federal para ampliar a oferta de moradias por meio do programa.

“Neste momento, há pleitos junto à Caixa para a contratação de 456 unidades habitacionais enquadradas no Programa Minha Casa, Minha Vida, Faixa 1. Elas estão localizadas nos bairros Encruzilhada e Macuco. No momento, não há prazo definido para contratação ou início das obras, pois aguardamos a conclusão da análise da Caixa”, diz a Prefeitura, em nota.

A administração municipal acrescenta que, somente após a aprovação, será possível estabelecer os cronogramas de contratação e execução dos empreendimentos.

“A expectativa da companhia é que esses empreendimentos possam ampliar significativamente o atendimento às famílias que mais necessitam de moradia, fortalecendo a política habitacional do Município e contribuindo para a redução do déficit habitacional”.

Situação se repete em Praia Grande e Mongaguá

A realidade do Minha Casa, Minha Vida, de baixa produção em Santos, não é muito diferente em Mongaguá e Praia Grande. De acordo com o diretor de vendas da Construmoura Construtora, Wagner Reixelo, um dos fatores destacados é o perfil dos compradores.

“A maior parte da demanda é de pessoas da Grande São Paulo, que buscam um imóvel para veraneio e não se encaixam no Minha Casa, Minha Vida. Outro motivo importante que inviabiliza o programa é o preço alto dos terrenos no Litoral, principalmente os terrenos mais próximos à orla”, afirma ele.

Para o diretor da Construmoura, restando os terrenos afastados da orla, entram fatores que dificultam o sucesso do Minha Casa, Minha Vida. Como a baixa renda média dos trabalhadores da região, restrições ambientais e dos planos diretores das cidades e situação legal dos terrenos, muitas vezes sem as matrículas regularizadas.

“Em função desses fatores, entre outros, fica evidente que a maior oferta de empreendimentos imobiliários na região continuará a ser de produtos que não se encaixam no MCMV”, diz Reixelo.

Já o proprietário da Construtora e Incorporadora Malibu, Júnior Gonçalves, afirma que a margem de lucro bem apertada no segmento do Minha Casa, Minha Vida e a inflação gerada no período pós-pandemia desencorajaram os empresários do setor.

“Há uma preferência por empreendimento com maior margem e a alta demanda aumenta o valor do terreno e consequentemente dos imóveis, muitos saindo da faixa do programa. Além disso, o endividamento das famílias nos últimos anos também é um importante fator. Mas acredito que o grande vilão é a inflação”.