Locação de imóveis para restaurantes e lojas ganha impulso com delivery

O mercado imobiliário relacionado a estabelecimentos comerciais, como lojas e restaurantes, tem mostrado força nas cidades da Baixada Santista, em especial Santos, inclusive com o empurrão do segmento de delivery, segundo profissionais do setor. Um número ilustra esse aquecimento.

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De acordo com a Prefeitura de Santos, no primeiro semestre de 2026, foi registrada a abertura de 370 empresas com atividades econômicas ligadas ao setor do comércio, frente a 302 no mesmo período de 2025, aumento de 22,5%.

“O crescimento do delivery ampliou as possibilidades de ocupação de imóveis comerciais. Hoje, o tamanho ideal depende do modelo de negócio adotado”, diz o diretor regional do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Locação de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi-SP), Carlos Meschini.

Segundo ele, em Santos, observa-se tanto a expansão de bares e restaurantes com atendimento presencial quanto o aumento de operações no formato dark kitchen, apenas para entregas, que usam espaços menores e mais funcionais.

Ele diz que as garantias locatícias ainda representam um dos principais desafios para muitos empreendedores. Já as adaptações no imóvel, como cozinhas industriais e sistemas de exaustão, costumam ser tratadas por meio de negociação. Em muitos casos, é concedido um período de carência para viabilizar os investimentos necessários à adequação do espaço.

“Os imóveis precisam cumprir normas de segurança exigidos pelos órgãos competentes para a obtenção das devidas licenças. As prefeituras agem com rigidez, seguindo os critérios estabelecidos nas legislações vigentes”, completa.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, afirma que o prejuízo dos comerciantes na pandemia não foi sanado. Assim, a expectativa por um retorno pleno ao patamar anterior a 2020 deve demorar para ser atingido.

“Você não consegue a mesma locação com valores de antes da pandemia. E os (comércios) retornam muito devagar e, na maioria das vezes, em condições precárias, sem aquele movimento na rua”, alerta.

Ele cita um efeito “colateral” para o mercado imobiliário da chegada de grandes atacadistas à cidade. “Vejo prejuízo aos mercados de bairro. O imóvel de rua fica desvalorizado, porque esse tipo de ocupação é feita por comerciantes locais”.

Luvas O investimento em um comércio também depende de uma antiga prática do setor. O diretor regional do Secovi-SP considera que a cobrança de luvas na cessão de ponto comercial para o setor de alimentação ainda faz parte do mercado e sua aplicação varia conforme as características de cada negociação.

“Em pontos comerciais consolidados, com boa localização e clientela formada, esse valor costuma estar relacionado à transferência do fundo de comércio e da operação já estabelecida, mediante concordância entre as partes”.

Contratos de locação O diretor regional do Secovi-SP, Carlos Meschini pontua que a compra do imóvel ou a manutenção do capital de giro em contratos de locação de longo prazo, no caso de comércios de bairro que faturam de forma estável, deve levar em conta questões como saúde financeira da empresa, disponibilidade de capital, potencial de crescimento e planejamento de longo prazo. “Tanto a aquisição do imóvel quanto a locação podem ser estratégias adequadas, desde que façam parte de um plano de negócios bem estruturado e compatível com a realidade de cada empreendimento”, recomenda Meschini.

Built to Suit gera oportunidade de renda a investidores Uma das formas de um investidor ou um construtor faturar com a locação comercial é a modalidade Built to Suit (BTS) – construído para servir, em tradução livre, com a qual o proprietário constrói sob medida para o comerciante, de acordo com a demanda exigida.

Neste formato de built to suit, o imóvel fica pronto para uso com todas as características que o locatário precisa para iniciar sua operação. É algo que melhora o fluxo de caixa da empresa locatária e, em relação ao proprietário, há um valor de aluguel maior em compensação pela obra.

“Esse modelo é regulamentado pela Lei do Inquilinato, que passou a prever regras específicas para os contratos BTS, justamente porque se trata de uma operação diferente de uma locação convencional”, afirma o engenheiro civil e diretor do Grupo CSO, Wagner Conde.

“Como o empreendedor realiza um investimento elevado e personalizado para atender exclusivamente um ocupante, os contratos possuem características próprias e oferecem maior segurança jurídica para ambas as partes”, diz.

Segundo ele, o grande diferencial desse modelo é justamente transformar uma necessidade operacional em um ativo imobiliário sob medida. “O BTS não é simplesmente construir um imóvel para alugar. É desenvolver algo personalizado e financeiramente estruturado, para atender uma operação específica”.

Localização é principal garantia de retorno Representantes de imobiliárias que atuam com espaços para comércios veem o segmento em um bom momento, com estabilidade principalmente para imóveis bem localizados e com características adequadas ao tipo de operação do locatário.

Para o diretor da R3 Imóveis, Sthefano Lopes, o mercado de locação de imóveis comerciais em Santos, Praia Grande e Guarujá desfruta desse cenário positivo. “Apesar do crescimento do comércio eletrônico, os pontos comerciais mais valorizados continuam sendo muito disputados nas áreas mais estratégicas das cidades”, afirma ele.

A gerente de captação de locação da Família Imóveis, Mariana Moreira Fernandes Novoa, observa com atenção imóveis comerciais bem posicionados em corredores de grande fluxo.

“Proprietários desses ativos costumam ter menor vacância, maior poder de negociação e contratos mais longos, o que os torna um segmento estratégico para captação”.

Segundo ela, o comércio digital não reduziu a demanda por imóveis comerciais, mas mudou o perfil dos imóveis procurados. “Hoje, existe uma procura maior por pontos bem localizados, imóveis com estacionamento, facilidade para carga e descarga e espaços adaptáveis para operações híbridas (físico e digital). Além disso, o crescimento de franquias, clínicas, academias, mercados de bairro e serviços têm sustentado a demanda e aquecido o mercado”.

Pontos Segundo Sthefano Lopes, os pontos comerciais mais valorizados são a Rua Azevedo Sodré, em Santos, a Costa e Silva, em Praia Grande, e a Avenida Leomil, em Guarujá.

Mariana Novoa afirma que os valores variam bastante conforme visibilidade, fluxo de pedestres e veículos. Para ela, em Santos, as áreas mais valorizadas estão no Gonzaga, com maior concentração de lojas, bancos, franquias, restaurantes, clínicas e alto fluxo diário; no Boqueirão, com clínicas. escritórios, serviços e gastronomia; Aparecida, com shopping, atacadistas. academias e farmácias; Ponta da Praia, com crescimento forte após a revitalização, restaurantes e serviços premium: e Centro Histórico.

Em Praia Grande, os bairros mais procurados são Boqueirão, Guilhermina, Aviação e Canto do Forte. O diferencial é o grande crescimento populacional. Já em Guarujá, há dois polos principais: Centro/Pitangueiras e Vicente de Carvalho. Em São Vicente, os destaques são o Centro, Itararé e Gonzaguinha.

Contratos Prazos mais longos O diretor da R3 Imóveis, Sthefano Lopes lembra que contratos comerciais, normalmente, são firmados por prazos mais longos, geralmente de cinco anos ou mais, oferecendo maior previsibilidade tanto para o proprietário quanto para o locatário. Além do aluguel, é comum haver negociação de carência para adaptação do imóvel e garantias como seguro-fiança, caução ou fiador.

Pedido de renovação “Quando o contrato firmado é de cinco anos ou mais, o locatário tem o direito de entrar com ação renovatória, fazendo com que o contrato seja renovado por igual período. É importante se atentar ao prazo para entrar com a ação que deve ser de um ano ou no máximo até seis meses no mínimo anteriores à data do encerramento do contrato. Caso esse prazo seja perdido, o locatário perde o direito da renovação automática”, aponta.

Ajuste de valores Lopes explica que outra proteção agora ambos os lados é da ação revisional, que é uma forma de ajustar o valor da locação pelo valor de mercado do imóvel. “Ela pode ser proposta após três anos de contrato tanto pelo locador (para aumentar o preço do aluguel) quanto pelo locatário (para diminuir o valor). Usualmente o juiz determina que um perito faça a avaliação do imóvel e ajusta o valor”.

Período de carência A gerente de captação de locação da Família Imóveis, Mariana Moreira Fernandes Novoa, lembra que a locação comercial é diferente da residencial, existindo um período de carência para reforma.

Pesquisa de mercado Segundo Mariana Novoa, supermercados, farmácias e grandes redes costumam fazer estudos de fluxo de pessoas, renda da região, concorrência e estacionamento antes de fechar um contrato, o que demanda um tempo maior. “Por Santos ser uma praça de pouca exclusividade, acaba se perdendo uma negociação de meses”.

Comerciantes sofrem com aluguéis altos Embora o mercado imobiliário para fins comerciais apresente um momento positivo, comerciantes entrevistados estão aflitos com os preços dos aluguéis. Em alguns casos, os valores levam a mudar de ponto ou a um recuo no investimento.

O proprietário do restaurante Maré Cult & Wine, no Gonzaga, Danilo Rocha, conta que o sonho de ter seu próprio negócio teve que conviver com o valor despendido na locação. “Eu precisava de um imóvel pequeno e saí à procura. Comecei pela Ponta da Praia, mas era impossível. Em seguida, no Canal 4, o mesmo problema: pessoas cobrando, em lojas de até 50 metros quadrados, face de rua, até R\$ 8 mil de aluguel”.

Rocha chegou a pleitear um imóvel na Rua Espírito Santo, no Campo Grande. O aluguel, de R\$ 6 mil, era o mais em conta que havia encontrado. Mas, por outras questões, o negócio não foi fechado.

“Cheguei a pensar em desistir e voltar a trabalhar CLT, quando recebi um telefonema oferecendo o espaço que ocupamos atualmente (na Rua Pernambuco). Felizmente, dei sorte. O proprietário é uma pessoa coerente, que cobra um valor razoável (R\$ 4,5 mil)”.

Ele conta que visitou dez imobiliárias antes de fechar negócio. “Todas esbarravam nesse problema, e algumas nem me davam muita atenção”, narra. “Me mostravam locais com capacidade de ampliação, o que não me interessa no momento. Quero apenas eu e mais dois funcionários”.

Mudança Enquanto isso, Pedro Dias Cabral, do restaurante Abuelitas, especializado em delivery, teve que deixar o imóvel que ocupava no Gonzaga pelo mesmo problema: o alto valor do aluguel. Em breve, terá um novo espaço na Rua Conselheiro Ribas, no Embaré.

“Não cheguei a renegociar valores, mas pesquisei em muitos bairros. Todos estavam com preços acima do que eu poderia pagar”, conta ele. “A Ponta da Praia é um dos bairros mais caros. Há uma tendência de valorização em toda a Cidade, mas lá os preços estão bem elevados. Eu queria o Embaré porque o nosso forte é o delivery. Como é mais central, facilita a questão das rotas. É muito bom para a logística”.