Construção civil deve buscar novas fontes de financiamento, diz Ricardo Beschizza

Ricardo Beschizza é o atual presidente do Conselho Deliberativo da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob) (Vanessa Rodrigues/AT)

Engenheiro civil formado pela Escola de Engenharia da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Ricardo Beschizza é o atual presidente do Conselho Deliberativo da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob) e membro do Conselho Diretor da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Com a experiência de quem presidiu a Assecob por quatro anos, vivenciou importantes transformações do setor. Em entrevista para A Tribuna , Beschizza analisou a recente expansão do programa Minha Casa, Minha Vida, a mudança na legislação de Santos para incentivar projetos habitacionais na região central e os desafios que se impõem ao segmento, um dos pilares da economia nacional.

Como o senhor avalia a criação da nova faixa do Minha Casa, Minha Vida, voltada a famílias com renda mensal de até R\$ 12 mil? Essa medida já era esperada? A criação dessa nova faixa era uma demanda antiga do setor. Durante muito tempo, o programa ficou concentrado nas faixas 1 a 3, com valores de renda mais baixos, entre R\$ 150 mil e R\$ 360 mil. Essa nova faixa amplia o alcance do programa para uma renda familiar de até R\$ 12 mil — considerando a renda do casal. Isso vai atender a uma parcela que até então não estava contemplada. Porém, o recurso destinado a essa faixa é limitado. Isso deve ser consumido rapidamente em nível nacional. Ou seja, a ampliação do Minha Casa, Minha Vida é uma medida importante, mas ainda com um alcance restrito diante da demanda.

Além da limitação de financiamento, o setor enfrenta outros desafios na produção de imóveis voltados à habitação popular? Com certeza. O desafio não é só financeiro. Se olharmos para os imóveis produzidos pelo Minha Casa, Minha Vida há dez anos, eles evoluíram bastante. Hoje, há mais qualidade, mais exigência e mais critérios. A produção em larga escala desses imóveis também passou a exigir atenção à execução e à adaptação às diferentes regiões do Brasil, que têm características muito específicas. Produzir um imóvel em uma região com boa renda é mais fácil, porque a conta fecha. Mas, quando a renda é mais baixa, o programa não evolui da mesma forma.

Santos aprovou recentemente uma legislação que permite a construção de moradias no Centro. Como o senhor avalia esse movimento de adensamento de áreas centrais? É um avanço importante. O Centro de Santos ficou mais de 30 anos sem a possibilidade de receber novos empreendimentos residenciais. Agora, com a mudança na legislação, isso começa a ser revertido. A absorção desses imóveis não será tão rápida quanto gostaríamos, mas vai ocorrer no ritmo que o mercado consegue viabilizar economicamente. O Centro já possui infraestrutura pronta — transporte, água, esgoto, energia — e isso favorece o desenvolvimento. À medida que as pessoas passam a morar na região, o comércio e os serviços também se desenvolvem, criando um ciclo virtuoso. Um bom exemplo é a Avenida Moura Ribeiro, no Marapé, próxima ao Canal 1, onde o comércio só começou a crescer de fato depois da chegada dos empreendimentos.

O senhor vê essa mudança também como uma forma de enfrentar a escassez de terrenos disponíveis na cidade? Sim. Santos é geograficamente limitada; é uma ilha, com áreas urbanas entre o morro e a orla. A tendência é buscar alternativas como reunir dois ou três terrenos com construções antigas, como prédios de três andares, para viabilizar empreendimentos maiores. Mas isso leva tempo. Imagine: um prédio de três andares tem 12 ou 15 apartamentos, ou seja, 12 ou 15 proprietários diferentes. Comprar tudo isso exige tempo, negociação e estratégia. A ideia não é fazer prédios menores, mas usar terrenos maiores compostos por lotes reunidos. Assim, é possível lançar empreendimentos com escala suficiente para serem absorvidos pelo mercado.

Com a tendência de imóveis menores, como os microapartamentos, qual é a viabilidade desse tipo de produto em Santos? Cada bairro, cada terreno, tem uma vocação diferente. No Centro, por exemplo, não adianta lançar um prédio com quatro apartamentos por andar se não há renda suficiente na região para absorver isso. Microapartamentos têm um mercado limitado em cidades como Santos, que tem cerca de 430 mil habitantes. Isso funciona em São Paulo, onde há alta densidade e demanda constante. Aqui, podemos ter cinco, seis, sete empreendimentos desse tipo, mas não muito mais. O risco de saturar o mercado é alto. O desafio é ter o olhar do incorporador: aprender com o passado, observar o futuro e tentar acertar no presente.

Quais as perspectivas para o financiamento de empreendimentos nos próximos anos? A poupança ainda é uma fonte importante e não está acabando, como muitos dizem. Mas o FGTS, esse sim, corre risco. Se o mercado de trabalho formal não cresce, o fundo deixa de ser alimentado. Além disso, há várias propostas no Congresso que tentam usar o FGTS para outras finalidades, como garantia de empréstimos consignados. Por isso, é preciso proteger o fundo. Como alternativa, temos os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são mecanismos viáveis, embora com custo um pouco maior. O setor vai precisar se adaptar e buscar outras fontes de financiamento.

A escassez de mão de obra também tem sido apontada como um entrave. Como vencer esse desafio? Esse problema não é exclusivo da construção civil. Falta mão de obra em diversos setores. Trabalhar na construção é pesado, exige esforço físico. A solução passa por industrialização, robotização e qualificação. Mas qualificar pessoas também está mais difícil. Isso tudo aumenta os custos e exige inovação. A construção ainda é muito artesanal. Cada projeto é quase um protótipo. O desafio é transformar isso em modelo e ganhar escala.

Com relação às inovações tecnológicas nos empreendimentos, como automação e infraestrutura para carros elétricos, há demanda real por isso? É viável incorporar esses recursos? Depende. Algumas inovações têm aceitação e se encaixam bem no custo do imóvel. Outras, como tomadas para carros elétricos em todas as vagas, ainda são inviáveis. A demanda de carga é alta, a rede elétrica muitas vezes não comporta e o custo da infraestrutura é elevado. A automação, por outro lado, pode ser mais viável e bem recebida, desde que o cliente perceba valor. A tendência é testar, ajustar e ver o que realmente funciona. O incorporador precisa ter feeling e visão de futuro.

"Trabalhar na construção civil é pesado, exige esforço físico. A solução passa por industrialização, robotização e qualificação. Isso tudo aumenta os custos e exige renovação", afirma Beschizza (Vanessa Rodrigues/AT)

Qual a perspectiva para o mercado da construção civil diante do atual cenário político-econômico nacional? O Governo Federal precisa resolver seu problema fiscal. Gasta-se muito mais do que se arrecada. Falta credibilidade, previsibilidade, segurança jurídica e uma taxa de juros mais baixa, que está vinculada à Selic. Fora isso, há fatores externos, tais como o novo modelo tributário mundial, as guerras, por exemplo. Mas o setor da indústria da construção é resiliente, como já demonstrou diversas vezes no passado, adaptando-se a todas as sensibilidades do mercado imobiliário.