Airbnb pode ser proibido em condomínios? Justiça de SP reforça regras e especialista explica o que é permitido

(Divulgação)

O crescimento das plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb, tem levantado dúvidas entre proprietários e moradores de condomínios: afinal, esse tipo de locação é permitido no Brasil?

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A resposta, segundo especialistas e decisões recentes da Justiça, é mais complexa do que parece. Não existe uma lei nacional que proíba, de forma geral, o aluguel de imóveis por meio dessas plataformas. No entanto, o uso pode ser restringido,ou até proibido, dependendo das regras do condomínio.

A discussão ganhou ainda mais força após decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo, que vêm consolidando o entendimento de que locações de curtíssima duração podem ser incompatíveis com a finalidade residencial de edifícios.

O que diz a Justiça

Em julgamentos recentes, o TJSP manteve decisões que impediram proprietários de alugar imóveis por meio de plataformas digitais em condomínios exclusivamente residenciais.

Os magistrados têm considerado que esse tipo de atividade não se enquadra como locação por temporada tradicional, prevista na Lei do Inquilinato, mas sim como uma forma de “hospedagem atípica”.

Na prática, isso significa que a alta rotatividade de pessoas, com entradas e saídas frequentes e sem vínculo duradouro com o condomínio, descaracteriza o uso residencial do imóvel.

Esse entendimento segue a linha já adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, que também reconhece a possibilidade de restrições quando há impacto na convivência coletiva.

Direito de propriedade tem limites

De acordo com o advogado Mateus Lins, especialista na área, o ponto central da discussão não está na plataforma em si, mas na forma como o imóvel é utilizado.

“Não existe uma proibição geral no Brasil. O que existe é a limitação do uso do imóvel dentro de um condomínio, que deve respeitar a convenção condominial, a destinação do prédio e as regras de convivência”, explica.

Ou seja, mesmo sendo proprietário, o morador não tem liberdade absoluta para usar o imóvel como quiser.

A legislação brasileira estabelece que o direito de propriedade deve cumprir uma função social e respeitar direitos coletivos, como segurança, sossego e salubridade dos demais moradores.

Quando o Airbnb pode ser proibido

Segundo o advogado, a restrição costuma ocorrer principalmente em condomínios cuja convenção prevê uso exclusivamente residencial.

Nesses casos, a Justiça entende que não é necessário alterar a convenção para proibir locações por aplicativos. Basta que a prática seja considerada incompatível com a finalidade do prédio.

“A assembleia pode apenas regulamentar ou reforçar a proibição, sem necessidade de quórum qualificado, porque não está mudando a regra , apenas aplicando o que já existe”, destaca Lins.

Além disso, decisões judiciais indicam que a exploração econômica frequente do imóvel, com características de hospedagem, tende a ser barrada.

O que ainda é permitido

Por outro lado, nem toda locação por temporada é irregular. Quando o uso do imóvel mantém características residenciais — como estadias mais longas e menor rotatividade, a prática tende a ser aceita.

A diferença está no padrão de utilização.

Se o imóvel funciona, na prática, como um “hotel informal”, com troca constante de hóspedes, a tendência é que o condomínio e a Justiça considerem a atividade irregular.

Debate segue em alta

A discussão sobre o uso de plataformas como o Airbnb ganhou ainda mais destaque recentemente, após a própria empresa anunciar medidas para remover anúncios irregulares em determinadas situações, como no caso de moradias populares em São Paulo.

O tema envolve interesses diversos — desde o direito dos proprietários de rentabilizar seus imóveis até a necessidade de preservar a convivência e a segurança nos condomínios.

Tendência da Justiça

Para o advogado, a tendência é de consolidação desse entendimento nos tribunais brasileiros. “O Judiciário tem sido bastante claro: o direito de propriedade não é absoluto dentro de condomínios. Ele deve ser compatibilizado com a coletividade”, afirma.

Com isso, moradores e proprietários devem ficar atentos às regras internas de seus edifícios antes de anunciar imóveis em plataformas digitais — evitando conflitos e até processos judiciais.