Venda de imóveis segue em alta no litoral de São Paulo e Praia Grande é destaque; veja análise

Para especialista, Praia Grande segue como destaque do mercado imobiliário na Baixada Santista (Alexsander Ferraz/AT)

Com mais de 50 anos de experiência no mercado imobiliário, José Augusto Viana Neto está em seu nono mandato como presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) e vice do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Em entrevista para A Tribuna , ele traça um panorama do segmento de imóveis usados na Baixada Santista, projetando tendências para o setor.

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Como está o segmento de usados na região neste ano?

Há um movimento muito bom no Litoral. Nós fazemos uma pesquisa mês a mês na Baixada Santista e os resultados têm sido positivos. Há momentos em que temos uma determinada variação para mais ou para menos, mas o resultado consolidado é sempre crescente. É uma região de muito movimento, de uma frequência de negócios imobiliários muito grande.

Como os juros altos estão impactando o setor?

Os juros impactam muito, principalmente no setor de imóveis usados, já que os novos têm a possibilidade de autofinanciamento, uma prática muito utilizada na região. Quem depende do financiamento enfrenta uma dificuldade, porque as taxas elevadas requerem uma renda familiar maior para ter acesso ao crédito. Boa parte dos negócios deixa de ser realizada porque a renda familiar não alcança o mínimo exigido pelos bancos para a liberação do crédito. Como a prestação mensal não pode ultrapassar 30% dessa renda, qualquer aumento na taxa de juros restringe ainda mais o acesso ao crédito, excluindo potenciais compradores e obrigando-os a permanecer no aluguel.

A Caixa tem liberado empréstimos de forma consistente?

Os financiamentos atuais não estão tendo problemas. Eles estão saindo dentro de um prazo normal. Depende muito da regularidade da documentação apresentada na formação do processo de acesso ao financiamento. Se o documento está correto, com suas datas de validade em dia, o financiamento tem saído rápido.

José Augusto Viana Neto: “O que faz sucesso no Litoral inteiro é o imóvel de até R\$ 350 mil” (Divulgação)

Quais cidades da Baixada Santista estão com o mercado mais aquecido no setor imobiliário?

A movimentação do mercado imobiliário está indo bem em todo o Litoral, de Ubatuba até Peruíbe. Porém, temos como grande destaque Praia Grande. No ano passado, por exemplo, foram 48 novas construções de prédios entre 20 e 25 andares na cidade. Somente neste ano, de 2 de janeiro até 15 de março, a Prefeitura já expediu 60 alvarás para a construção de novos prédios.

Santos ainda é, sem dúvidas, a ‘capital’ da região, com a maior envergadura em lançamentos, além de ter o metro quadrado mais caro e um público de maior poder aquisitivo. Depois de Santos e Praia Grande, Bertioga tem se destacado no segmento de condomínios fechados, como a Riviera de São Lourenço, que continua com uma atividade muito forte.

No Litoral Sul, Mongaguá e Itanhaém também estão se destacando, mas ainda apresentam um volume de negócios menor em comparação com outras cidades. Em Guarujá, há muita expectativa em torno da construção do túnel Santos-Guarujá, mas, no momento, o município não tem grande destaque em lançamentos.

Com o túnel Santos-Guarujá, qual é a sua expectativa para o setor de usados em Guarujá? O túnel deve, por exemplo, estimular moradores de Santos a se interessarem por Guarujá, gerando um movimento de migração ou investimento?

Não vejo a possibilidade de uma migração de santistas para Guarujá. O mercado imobiliário lá é mais caro, e a cidade não tem tantos lançamentos de imóveis novos. Só com o túnel em funcionamento poderemos perceber o impacto real, mas acredito que, com a inauguração, o mercado imobiliário de usados possa destravar na cidade.

Acredito que os imóveis menores, mais populares, podem se tornar mais acessíveis para um público local que pretende se deslocar para Guarujá. Acho que veremos uma boa evolução nesse segmento.

Por outro lado, não acredito que os imóveis de padrão mais elevado terão um grande crescimento, pois a facilidade de acesso não é um fator determinante para famílias de alto poder aquisitivo, que costumam preferir locais mais reservados. Para esse público, Bertioga continuará sendo o destino mais atrativo, especialmente os loteamentos sofisticados da região da Riviera de São Lourenço, que tendem a se valorizar ainda mais.

Quais tipos de imóveis usados têm tido maior procura?

Em relação à demanda na região, temos dois tipos de imóveis em destaque. O primeiro é o com dois a três dormitórios, voltados para a classe média. O bom produto, em Santos, precisa ter um preço de até R\$ 8.500,00 o metro quadrado. Nesse preço, o imóvel tem boa liquidez. Acima disso, a liquidez começa a ser mais demorada, pois diminui o número de pessoas com capacidade de compra.

O segundo tipo, que realmente faz sucesso no Litoral inteiro e é vendido rapidamente, é o imóvel de até R\$ 350 mil. Em cidades como Santos, Praia Grande e Guarujá, qualquer local com esse valor está atraindo a maior parte do público. Em determinados bairros, é possível encontrar apartamentos de três dormitórios nesse valor, em prédios mais antigos e sem elevador. Na maioria das vezes, são apartamentos de um dormitório, pequenos, ou casas geminadas.